KIUDA 리포트 공개 샘플 — 남양주 별내 숙박 매물 가치평가

보류KIUDA 종합 판정✓ 3급 · 공공데이터 추정

재검토 가격대27.5억 ~ 34.3억재검토 권고

판정 근거호가가 3방식 시산 적정가 대비 +16.6% — 고평가

핵심 리스크현 호가 매수 시 회수기간 장기화 — 목표가 밴드로 가격 협상 전제

숙박시설로 확인됨

숙박시설

건축물 용도: 숙박시설

📈 운영전환 적합 매물

운영 전환으로 수익 개선 여력이 있는 매물입니다. 문의하기 →

신청 내용에 대한 답

주장 매출 검증	주장 월 5,000만원이 성립하려면 33실 기준 365일 만실 × 1박 4만 9,841원이 필요합니다. 확인된 시세는 4만 714원(발행일 기준 향후 1주 평일가 실시간 조회 — 연평균이 아니며 성수기·비수기에 따라 달라집니다) — 달성 어려움 (만실이어도 시세를 넘는 단가가 필요한 숫자입니다 · 저희 추정 월 3,899만원)
상권 시세 분포	주변 경쟁 9곳 평일 숙박가 — 하위 25% 3만 5,000원 · 중앙 3만 5,000원 · 상위 25% 4만 2,000원 (주장 매출의 필요 단가가 이 분포 어디에 있는지가 실현 가능성입니다)
계약 전 확인	☐ 등기부·건축물대장 권리관계와 위반건축물 여부 확인 ☐ 매도 사유·공실 기간 실사(저평가로 보이면 더욱) ☐ 현 숙박업 영업신고 명의와 승계 절차(권리금·영업권 가치의 근거)
종합 판단	주장 매출이 증빙으로 확인되기 전까지, 제시된 조건은 확인된 시세 대비 높다고 판단됩니다. 계약 전 실매출 증빙(연간 기준)과 계약기간 확보가 우선입니다.

시설 · 토지 개요객실 33실토지 577㎡연면적 862㎡지상 5층 / 지하 1층 · 높이 16.4m승인 1990년

시설 · 토지 개요

객실수	33실 (야놀자 기준 · 제출 30실과 상이)
토지면적	577.0 ㎡ (175평)
연면적	862.2 ㎡ (261평)
규모	지상 5층 / 지하 1층 · 높이 16.4m
사용승인일	19901016
영업신고	영업 중 · 넘버25 호텔 남양주 별내점

종합 요약

위치 · 핵심 지표 한눈에

위치 · 주변 경쟁 · 실거래

1km 반경

연동 중…

분석 매물 1km 경쟁 숙박 숙박 실거래 핀 클릭 시 상세

카카오맵 라이브 API 연동대기 경기도 남양주시 별내면 청학로92번길 137 · 반경 1km

한눈 요약핵심 지표 요약 — 상세는 아래 각 섹션

고평가 주의매매가 40억 · 시장거래가 예상 34.3억 (감정평가 3방식: 비용법50%·수익법50%) — 적정가 대비 +16.6%

상권 펄스

유동인구 (13개월)1.9만명/일 ▲7.1%

직장인구1,703명

주거인구5,275명

모텔 객단가4.0만/건

월평균 소비308만원

※ 성급 미확인 매물 — 본 모델은 2성급 이하 중소형(부티크·비즈니스호텔·모텔)에 최적화되어 있습니다. 성급 확인 시 정밀도가 상향됩니다.

상권 성격 요약상권 분석 보기 ▸

상권 데이터(영업형태·시간대·유흥·배후·유동) 종합 — 대실 중심 · 주거 밀집지

🔄 대실 중심🏘️ 주거 밀집지

🔄 대실 중심 — 모텔 객단가 4.0만 — 단시간 대실 수요 우세

🏘️ 주거 밀집지 — 주거인구가 직장의 3.1배

KIUDA Score · 종합 수익 진단

키우다랩 독자 앙상블 — 상권 × 입지 × 실측 Consumption

KIUDA 수요 엔진 — 가동률 진단

입지 예측

경쟁 공급 (반경 1km)	경쟁 13곳 · 실측 418실 · 중경쟁 (경쟁은 OCC가 아니라 ADR(가격)을 통해 매출 좌우)
가격 포지셔닝	대상 4만 8,043원 (타입가중 정규화) vs 경쟁 기준 4만 1,890원 → +15% 적정 — 경쟁수준에 부합 (경쟁사 최저가 3만 5,500원×1.18 타입가중 정규화 — 대상 타입가중 ADR과 동일기준)
★ 숙박 OCC (입지 예측)	75.9% 범위 65.9% ~ 85.9% · 브랜드 운영 포화수준(직영 8개점 76±2.4%)
대실 회전 (상권밴드·추정)	11.8%~68.0% (숙박·여행·오락 업종비중 기반 추정 · 상권별 편차 매우 커 변동성 큼 · 실측 권장)
총 회전 (숙박+대실)	115.8% (Consumption 실측과 비교하는 값 · 100% 초과 정상)
시설·마케팅 계수	×1.00 마케팅 32점(미흡) — OCC 미반영(검증 전)
적용 ADR	숙박 4만 714원 · 대실 2만원 · 합산객단가 6만 714원 (야놀자 직접매칭) 객실타입별 조사가(평일): 3.5만 / 3.6만 / 3.7만 / 4.3만 · 총 33실
브랜드 개발 잠재	이미 브랜드 운영 중 — 전환 시나리오 해당 없음
★ 예상 월매출 (시장 보통 운영 · 참고 밴드)	2,794만 ~ 5,229만 중앙 3,581만 · 같은 게시가·객실 조건 매장의 절반이 이 안(NICE 재무제표 221곳) · CI 미확보라 회전 실측 없음 · 입지 참고 3,899만(입지 모델 단독 — CI 없는 30곳 검증에서 +27% 과대 경향)
★ 예상 연매출 (참고 밴드)	3.4억 ~ 6.3억
KIUDA Score 월매출 (근거 가중)	4,463만 (2,714만~4,463만 · 가중 상권(6,491만) 40% · 입지(3,899만) 60%) 신뢰 C ※ 현행 추정이 브랜드 운영 상한을 초과하여 상한 기준으로 조정 (상한 근거: 입지 모델 상단)
계절성 (월별 매출지수)	1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 성수기 8월(×1.11) · 비수기 3월(×0.93) · 연중 변동폭 19% · 도심형
인근 대형 공연장·전시장	의정부 종합운동장 28,000석 · 8.8km · 대형 공연장 — 연 1.1회, 행사일 ADR +33.6%(+26,249원) · 연박 +0.17박 ※ 상방 수치는 KIUDA 직영 PMS 1개 매장 981일 실측이다. 매출 추정에는 반영하지 않았고, 행사일 요금 책정 근거로만 제시한다.

※ KIUDA LAB 독자 모델 기반 추정치. 실 운영 데이터(ADR·OCC·계절·이벤트) 반영. 우선순위: ①내부데이터 → ②입지 예측.

객실당 매출 벤치마크

키우다랩 전국 검증표본 8개(동일 규모대 30~59실) — 인근이 아닌 규모 비교용 · 본 매물 예측 위치

본 매물 예측 객실당135만원/실·월 · 실측표본 하위 12%

65만원

428만원

표본 중앙값 225만원 · 중앙 50% 구간 171만원~259만원 · 전체 65만원~428만원
※ 실측 운영데이터 기반 익명 분포(개별 매장 비공개). 규모·운영방식 차이로 참고용.

KIUDA Score — 종합 매출 진단

KIUDA LAB 독자 모델

추정 월매출 · CI×상권×입지 통합 추정신뢰 C

4,463만원/월

연매출 5억 3,560만원 (3억 2,567만원~5억 3,560만원)

★ KIUDA Score 통합 연매출	5억 3,560만원 (3억 2,567만원~5억 3,560만원) 신뢰 C
추정 월매출 (연평균)	4,463만원 = 연매출 ÷ 12 · 성수기·비수기 평균(특정 월 아님)
산출 기반	market_v2 + 입지 예측 앙상블 · 입력 객단가 4만 714원(본건 카드 검증)

※ 키우다랩 자체 데이터·모델 기반 추정치로, 매도자 주장 매출과 무관하게 산출됩니다. 이 지역은 Consumption Index(CI) 실측 수집 전이며, 입지 예측·내부 운영 데이터를 앙상블한 결과입니다. 시설·운영 차이로 실제와 다를 수 있습니다.

📈 상방 요금제 시나리오 (신규공사·용도변경 전제 · 판정 미사용)

용도변경·리모델링 공사가 전제된 물건은 인근 모텔 평균이 아니라 같은 상권 상위 요금대(신축·리모델링급)가 요금 타겟입니다. 상권 풀 9곳 중 상위 3곳 기준.

상방 요금 근거 매장 (야놀자 실시간)

남양주 브라운도트 남양주별내점5.0만

남양주 바바호(BABAHO) 호텔4.5만

남양주 골드 호텔4.2만

타겟 ADR (상위그룹 평균)

5.4만

숙박축 월매출 시나리오

4,139만 (현행 요금 기준 3,127만 대비 +32%)

※ 전제: 점유율은 현행 예측을 그대로 유지(보수 가정 — 신축급 전환 시 통상 상향) · 숙박축만 계산(대실 미포함) · 공사비·용도변경 비용은 별도. 실측 근거: 리모델링 후 상위 요금 안착 사례(장안동 벨루스 계열). 투자 판정에 사용하지 않는 시나리오입니다.

행사일은 한 단계 더. 반경 8.8km 의정부 종합운동장(28,000석) 대형 공연 연 1.1회. 그 날 ADR +33.6%(+26,249원)·연박 +0.17박이 실측됐다 — 직영 PMS 1곳 981일 · 스타디움 콘서트 32일, 같은 날 타 매장 5곳은 변화 없음. 연중 일수가 적어 월매출 시나리오에는 더하지 않았다.

매가 적정성

매가 3방식 분석 · 시산가액 조정 · 실거래 · 벤치마크

매가 적정성

매가 3방식 분석

핵심 판단호가 40억원는 시장거래가 예상 34억3,185만원 대비 +16.6% — 협상 여지 점검 필요

① 토지가액 (공시지가기준법)	29억4,771만원 공시 149만원/㎡ × 577㎡ × 시점1.03 × 시장3.34배
② 건물가액 (원가법)	4억3,456만원 재조달 180만원/㎡ × 862㎡ × (1−72%) · 36년 경과
비용접근법 합산 (토지+건물)	33억8,228만원
③ 수익가액 (수익환원법)	34억8,142만원 NOI 2억9,458만원 ÷ 환원율 8.5% · = NOI율 55% ÷ 시장 매가배수 6.5배(GIM) · 남양주시·전기간 n=18
★ 시장거래가 예상 (감정평가 3방식)	34억3,185만원 고평가 주의 (호가 40억원) 가중: 비용법 50%·수익법 50% · 시산범위 27억4,548만원~41억1,822만원 시장거래가 객실당 1억 400만원 · 1,316만원/평 \| 호가 객실당 1억 2,121만원 · 1,534만원/평 인근 실거래 4건 중앙값 대비 호가 객실당 -17% · 평당 +45% — 객실당·평당이 갈립니다: 객실이 면적 대비 많음(작은 객실) 구조체 원가 기준 — 숙박시설 투자비(인테리어·설비)는 제외한 보수적 기준입니다.
주장 매출 검증	월 5,000만원 (연 6억원) vs 모델 추정 연 5억3,560만원 +12% · 추정과 부합 — 신뢰도 높음
주장 매출이 사실일 경우 추정매가	36억4,114만원 매출 확인 시 시나리오 — 신고 매출이 사실이라면 수익가치 기준 이 수준 (매출장부 검증 전제)
반경 1km 숙박 경쟁업체	13곳 (여관/모텔/호텔류 · 고시원 등 0곳 제외)
상권 객단가(ADR) · 평일 숙박	3만 5,500원 / 주말 6만 5,500원
국토부 숙박 실거래 평단가 (남양주시, 최근 10년)	710만원/평 (516만원~1,100만원/평 · n=39건 · 통건물 ≥100㎡ · 지분거래 1건 제외 · 정부 신고 실거래가)
최근 3년 중앙 (참고)	10년 중앙 710만원/평 · 최근 3년 중앙 539만원/평 (n=4건 · 실거래 방식 매가에는 10년 중앙만 씀) 최근 시세가 10년 평균과 -24% 다릅니다 — 매가 비교는 10년 중앙 기준, 최근 3년은 참고
★ 본 건물 실거래	33억원 (대지·연면적·용도 일치 확정) (2022.08 계약 · 862㎡ · 1,265만원/평 · 대지 577㎡ · 제1종일반주거 · 중개거래)

토지 소유정보 (국토부 토지소유정보 · 개인정보 제외)

법인 소유 · 소유주 1인(단독) · 최근 2022-10-18 소유권이전 · 법인 취득 2022-10-18

인근 숙박 실거래 비교 (반경 2km · 정부 신고 실거래)

상호	거리	객실	면적	실거래가	평단가/시점
HOTEL Unity(호텔 유니티)	596m	45실	2,007㎡ (607평)	63억4,500만원 (확정) 객실당 1억 4,100만원	1,045만원/평 2022.03
BROWN DOT HOTEL	712m	59실	4,992㎡ (1510평)	86억원 (확정) 객실당 1억 4,576만원	569만원/평 2023.12
루비노	1188m	42실	1,920㎡ (581평)	117억원 (확정) 객실당 2억 7,857만원	2,014만원/평 2018.04
에니텔모텔	1209m	30실	1,000㎡ (302평)	32억원 (확정) 객실당 1억 667만원	1,058만원/평 2022.05

인근 실거래 평단가 1,052만원/평 (중앙 50% 1,045만원~2,014만원/평 · 실거래 매칭 4곳)

객실당 실거래 시세 (시군구 2016~2024 · 동·연면적 유일 매칭 10건) — 중앙 10,119만(사분위 9,219~17,717만) · 최근 3년 9,375만(7건) · 유사 체급 3건 중앙 18,696만 → 본건 환산 61.7억
※ 객실수가 확인되는 거래만의 분포(참고용) — 감정평가가 아니며 거래가를 보장하지 않는다

인근 경매 낙찰 사례 · 체결가 [반경 30km · 최근 3년 8건 · 낙찰가율 중앙 48% · 낙찰가 ㎡당 중앙 75만원 · 본건 463만원/㎡ (+513%) ⚠ 중앙값의 6.1배 — 원자료(면적·금액·매칭) 확인 필요]

물건	거리	낙찰일	낙찰가	낙찰가율	응찰	㎡당	객실당
자스민모텔	8.5km	2026-02-24	13억300만원	34%	1명	71만원	7,238만원
모쑝모텔	11.4km	2024-04-30	41억8,600만원	74%	-	515만원	1억7,441만원
블루맨숀	11.4km	2024-07-16	19억1,888만원	61%	-	368만원	1억5,990만원
힐사이드	13.3km	2025-03-26	10억1,200만원	61%	-	80만원	3,162만원
호텔에덴	14.2km	2025-09-09	48억3,888만원	75%	8명	554만원	1억6,129만원
그레이스밸리	14.4km	2025-07-17	5억885만원	8%	1명	8만원	613만원
씨저스크라스호텔(C.C)	15.4km	2026-02-03	4억6,790만원	27%	2명	46만원	1,799만원
팰리스호텔	15.6km	2025-06-11	6억1,110만원	19%	-	35만원	2,037만원

매물 호가는 중개 게시 기준이라 실제 체결가와 다를 수 있다. 경공매는 원장에 부착된 사건 중 소재지 지문이 일치하는 것만 싣는다. 이 표는 참고용으로, 매가 판정에는 반영하지 않는다.

최근 실거래 사례 (국토부 신고 · 지분거래 표기)

계약	소재지	용도지역	연면적	대지	거래금액 · 평단가(연면적)	비고
2025.06	피노키오 와부읍 월문리	계획관리	1,467㎡	913㎡	18억6,467만원 (420만원/평)	중개거래 · 개인→법인
2025.04	피노키오 와부읍 월문리	계획관리	1,467㎡	913㎡	22억8,850만원 (516만원/평)	중개거래 · 개인→개인
2024.07	드라이브인띠아모호텔 와부읍 월문리	계획관리	4,137㎡	1,752㎡	70억4,500만원 (563만원/평)	중개거래 · 개인→법인
2023.07	별내동 9**	일반상업	135㎡	-	19억2,000만원 (4,718만원/평)	중개거래
2023.03	화도읍 금남리 7**	계획관리	974㎡	472㎡	11억원 (373만원/평)	중개거래
2023.12	아모르호텔 별내면 청학리	제1종일반주거	4,992㎡	1,548㎡	86억원 (569만원/평)	직거래
2022.08	그린힐여관 평내동	제1종일반주거	756㎡	292㎡	8억7,000만원 (380만원/평)	중개거래
2022.08	★본건물 선모텔 별내면 청학리	제1종일반주거	862㎡	577㎡	33억원 (1,265만원/평)	중개거래

※ 벤치마크 = 자사 누적 매물 데이터베이스(브로커 조사 월매출 + 매물 호가, ~5천건) 기준이며 정부 실거래가가 아닙니다. 추정 월매출은 동네 매물 평균을 객실수로 외삽한 값으로, 개별 매물의 시설·운영 변별력에 따라 실제와 달라집니다.

공개용 리포트 안내 · 등기 소유자명·주민번호·주소, 연락처, 의뢰 메모 등 개인정보는 공개 화면에서 제외했습니다. 매매 거래이력·매가·매출·상권·수익성 분석 결과는 실제 리포트와 같습니다.

📋 매매 거래이력 (등기 갑구 · 소유권 매매 이전)

1997.05.27 · 매매단독 매매

2002.05.03 · 매매단독 매매

2018.12.07 · 매매제2018-2176호

2022.08.17 · 매매제2022-1953호

건축물현황도 — 배치도

세움터 자동발급

객단가 · 경쟁

야놀자 객단가(ADR) · 주변 숙박업 매출

경쟁업체 객단가 조사 · 야놀자

현재+다음주

별내면 주변 숙박시설 (야놀자 실시간)

조회: 2026-09-29 20:44 기준

평일 숙박 ADR

35,500원

주말 숙박(토)

65,500원

평일 대실 평균

24,750원

대표 9곳 · 야놀자 등록·가격수집 9곳 기준 · 2026년 10월 다음주 기준 미래 예약가

※ 아래 ‘반경 1km 숙박 경쟁업체’(인허가 대장 기준)와 모집단이 달라 수가 다릅니다 — 야놀자 미등록 숙소는 여기 포함되지 않습니다.

숙소	숙박					대실
숙소	현재 9/29(화)	평일 10/12~10/15	금 10/16	토 10/17	일 10/18	현재 9/29(화)	평일 10/12~10/16	주말 10/17~10/18
분석 대상
대상남양주 넘버25 남양주별내점	32,000	32,000	51,000	73,000	33,000	20,000	20,000	19,000
최고가
남양주 브라운도트 남양주별내점 713m	44,000	50,000	90,000	95,000	50,000	22,000	25,000	25,000
남양주 바바호(BABAHO) 호텔 824m	45,000	45,000	60,000	80,000	45,000	25,000	25,000	25,000
남양주 골드 호텔 56m	37,700	42,000	49,000	69,000	42,000	24,200	27,000	27,000
평균가
남양주 호텔 유니티 596m	35,500	35,500	50,500	65,500	35,500	20,000	24,500	24,500
남양주 마이텔 441m	마감	35,000	35,000	45,000	35,000	마감	마감	마감
남양주 블루문 415m	35,000	35,000	35,000	45,000	35,000	20,000	20,000	20,000
최저가
남양주 루비노 호텔 1,190m	35,000	마감	마감	마감	마감	27,000	마감	마감
남양주 발렌타인 296m	29,000	30,000	35,000	45,000	30,000	15,000	20,000	20,000
남양주 밀 546m	32,000	마감	마감	마감	마감	19,000	마감	마감

수요 신호 진단

참고 지표

핵심 판단수요 신호 일부 약함 — 약한 신호 1개. 나머지는 정상 범위입니다.

미리예약률	발동	다음주 7일 중 마감 0일 · 미리예약률 0% · 상권 중앙 22% — 같은 상권이 미리 차는데 이 물건만 비어 있음
리뷰 밀도	정상	리뷰 4,127건 ÷ 33실 = 125.1 (전국 하위 90%) · 평점 9.2 (하위 30%)
가격 경직성	정상	주말(토) 73,000원 / 평일 32,000원 = +128% · 상권 중앙 +64% (n=7)
가격-수요 미스매치	정상	ADR 상위 43% · 수요 하위 90% → 격차 -33p
peer 앵커	확인 불가	동일상권 실측 peer 또는 ADR 없음 — 확인 불가

※ 야놀자 예약 가능일·리뷰·가격 패턴에서 읽은 수요 측면 참고 지표입니다. 위 매출·가동률·적정가 계산에는 반영되어 있지 않습니다.

상권 · 마케팅

상권 분석 · 방문고객 · 온라인 노출도

상권 유동인구 · 배후수요 분석

소상공인365 · 13개월

🌏 외국인 관광수요 (구 단위 · 한국관광 데이터랩)

월 외국인 방문(구)

6만 1천명

전국 순위

93위 / 299

방문객 중 외국인 비중

0.4%

202508월별 외국인 방문202608

※ 통신사 유동인구는 내국인 위주로 외국인 관광수요를 잡지 못한다. 한국관광 데이터랩 구 단위 실측으로 보완. 외국인 방문 비중이 낮아 내국인 배후 수요가 주된 입지.

🌙 숙박·체류 성격 (시군구 · 한국관광 데이터랩 숙박방문자)중간형 상권

숙박방문자 비율

7.2% (전국 평균 9.3%)

전국 백분위

평균 숙박일

2.97박

202509월별 숙박방문자 비율202607

※ 이동통신 기반 모든 숙박(친지집 포함, 숙박업소만이 아님)·내국인 외지인 기준. 절대 수요가 아닌 상권 성격(숙박형/당일형) 판정용. 숙박·당일 혼재 상권 — 방문 규모와 숙박 수요를 분리해 읽어야 한다.

💳 관광소비·숙박 유입 (시군구 · 한국관광 데이터랩)

외지인 관광소비 추이 전국 대비 0.9%

202507202607

숙박 유입 출발지 TOP5 (202507~202606 창)

1. 경기 구리시4.8%

2. 경기 구리시4.8%

3. 경기 의정부시3.7%

4. 경기 의정부시3.6%

5. 서울 노원구3.4%

관광소비 업종 구성 — 쇼핑업 44.7% · 쇼핑업 44.6% · 식음료업 33.4% · 운송업 15.4% (202507~202606 창)

※ 카드매출은 상대 추이·비중 전용(절대금액 비공표). 유입은 이동통신 기반 모든 숙박(인접 생활 이동 포함) — 관광객만이 아니다. 유입·업종은 12개월 창 집계.

월별 일평균 유동인구 추이 · 선택 영역(반경 500m) · 통신사 기반

18,558명/일 (2026-06)▲ 7.1% 전월비

1.7만

25.06

1.8만

25.07

1.9만

25.08

1.9만

25.09

1.8만

25.10

1.9만

25.11

1.8만

25.12

1.2만

26.01

1.5만

26.02

2.0만

26.03

1.7만

26.04

1.7만

26.05

1.9만

26.06

유동인구 특성 · 선택 영역 · 통신사 기반

연령대별 유동인구

10대20대30대40대50대60대

시간대별 유동인구

05~0909~1212~1414~1818~2323~05

요일별 유동인구

월화수목금토일

성별 유동인구

남성여성

배후수요 · 반경 500m 선택영역 기준

주거인구

5,275명

선택 영역

야간·장기 수요 기반

직장인구

1,703명

선택 영역

주중·연박 수요 지표

월평균 소비

308만원

고산동

고소비 상권 구매력 지표

상권 모텔 평균 건당 결제금액 · 선택영역 전체 모텔 · 카드매출 기반

3만 9,792원/건 (최근 13개월 평균)월평균 1,856만원 ÷ 467건

※ 선택영역 전체 모텔의 카드매출 기준 추정치(소상공인365: 특정 카드사 자료×점유율+현금 보정, 앱 선결제 제외, 건수는 환산값)로, 대상 매물 한 곳의 숙박 ADR·대실 비중과는 다릅니다.

월별 건당 결제금액 추이 (단위: 천원)

업종별 매출 패턴 비교 · 모텔 vs 편의점 vs 호프/맥주

시간대별 매출 비율

05~0909~1212~1414~1818~2323~05

모텔

편의점

호프/맥주

주중/주말 매출 비율

주중주말

모텔

편의점

호프/맥주

요일별 매출 비율

월화수목금토일

모텔

편의점

호프/맥주

성별 매출 비율

남성여성

모텔

편의점

호프/맥주

연령대별 매출 비율

10대20대30대40대50대60대

모텔

편의점

호프/맥주

※ 소상공인시장진흥공단 상권분석 리포트(bigdata.sbiz.or.kr) · 숙박업 카드매출/통신사 유동인구 13개월. 선택영역(반경 500m) 내 숙박업소가 적으면 행정동 단위로 표시됩니다.

온라인 마케팅 노출도

네이버구글

핵심 판단반경 1km 주요 시설 키워드 — 지도 상위 노출 확보, 현 수준 유지 관리

마케팅 기회점수	78점/100 — 이 입지로 온라인서 따올 수 있는 잠재 규모 (월 도달가능 검색 14,790회)
공략 키워드 (월 검색량)	남양주 펜션 5,040 · 남양주 호텔 1,770 · 남양주 풀빌라 1,700 · 남양주 숙소 1,530 · 남양주키즈펜션 700 · 남양주독채펜션 610 외 30개 — 이 키워드로 플레이스·블로그 노출 강화
인근 관광지 검색수요 (전환 기회)	에코랜드 · 1.6km 25,720 (수요확인) · 한림광릉CC · 12.3km 18,200 (블루오션) · 수락산 · 2.8km 17,220 (수요확인) · 봉선사 · 7.3km 12,930 (블루오션) · 묘적사계곡 · 17.1km 8,920 (수요확인) · 남양주어린이비전센터 · 7.6km 8,350 (블루오션) 블루오션 = 관광객 많은데 "관광지+숙박" 무경쟁 → 콘텐츠 선점 기회
수요 상위 후보 (본안)	본안 1 수영장 489.4기회점수 월 검색 3,915회 · 공급 7곳 비용 높음난이도 어려움 직접 설치 전 인근 수영장 제휴 패키지로 실제 예약 수요부터 검증 본안 2 스파 260기회점수 월 검색 520회 · 공급 1곳 비용 높음난이도 어려움 공사 전 인근 스파 제휴권을 묶어 추가 결제 의향을 먼저 확인 본안 3 야시장 150기회점수 월 검색 300회 · 공급 1곳 비용 중간난이도 보통 '야시장' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 본안 4 브런치 130기회점수 월 검색 3,510회 · 공급 26곳 비용 중간난이도 보통 '브런치' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 본안 5 바베큐 127.3기회점수 월 검색 1,910회 · 공급 14곳 비용 낮음난이도 쉬움 고기를 제공하거나 구워주지 않고 그릴·집게·테이블 등 용품 대여형으로 운영 수요 상위 1순위는 ‘수영장’ — 월 3,915 검색에 공급 7곳. 비용과 별개로 먼저 보여주고, 저비용안은 ALT 2로 분리합니다.
ALT 2 · 저비용 검증안	ALT 2 1 애견동반 66.1기회점수 월 검색 1,255회 · 공급 18곳 비용 낮음난이도 쉬움 허용 객실을 제한하고 청소비·이용수칙을 붙여 소규모로 테스트 ALT 2 2 팝업스토어 55기회점수 월 검색 110회 · 공급 1곳 비용 낮음난이도 쉬움 주말 단기 대관 단가표와 현장 사진을 만들어 브랜드 문의를 모집 ALT 2 3 장기숙박 —지역 검색량 기준 미달 저비용 검증안 — 수요 수치 없이 소규모로만 확인 비용 낮음난이도 쉬움 7박·14박 요금과 세탁 혜택을 묶어 예약 문의 전환을 먼저 측정 ALT 2 4 워케이션 —지역 검색량 기준 미달 저비용 검증안 — 수요 수치 없이 소규모로만 확인 비용 낮음난이도 쉬움 책상·와이파이·늦은 체크아웃을 한 상품으로 묶어 상세페이지에 노출 ALT 2 5 조식 —지역 검색량 기준 미달 저비용 검증안 — 수요 수치 없이 소규모로만 확인 비용 낮음난이도 쉬움 인근 카페와 제휴한 조식 쿠폰형 상품으로 시작해 원가를 고정
네이버 예약 전환	정확 업소 확인 · 업종 미확인 네이버 예약 없음 · 쿠폰 없음 · 상세정보 0/10 키워드 최고순위 1위 (모텔 1위 · 호텔 1위 · 숙박 1위 별내면 모텔 경쟁 매장 ↗ 별내면 호텔 경쟁 매장 ↗ 별내면 숙박 경쟁 매장 ↗)
타깃 키워드 (반경 1km 시설)	지도 3등 안 1/1개 키워드 [수락산유원지 숙소]관광명소 · 687m블로그 18건지도 1위
상호 언급 블로그 (점수 가점)	0건 전체 검색결과 ↗
지역 수요 참고 (남양주 숙박키워드)	합계 1,217건 (중수요) 남양주 스테이 498건 · 남양주 모텔 429건 · 남양주 숙소 152건 · 남양주 호텔 138건
인근 관광지 숙박 수요	청학밸리리조트 0.0km 17건 · 송암사 3.0km 4건 · 흥국사(남양주) 2.0km 3건 · 노강서원 4.0km 2건
구글 검색	Maps 등록됨 · 리뷰 55건 · 평점 3.9 키워드 미노출
외국인 영어 노출	구글맵 영어 등록 · 평점 3.9 · 구글리뷰 55건
OTA 채널·평점	야놀자 등록 평점 9.2 (리뷰 4,127) · 아고다 등록
마케팅 노출도 점수	32점 미흡 · 70↑우수 / 40↑보통 / 15↑미흡 · 원점수 32/100

※ 점수(실제 예약 전환 중심): A 네이버 예약 30·쿠폰 10·상세정보 10 · B 숙박 검색순위 15·리뷰/평점 10 · C OTA 판매력 20 · D 상호 콘텐츠 5. 지도/Place 등록 자체에는 점수를 주지 않으며, 측정 가능 항목 만점 대비 100점으로 환산합니다. 타깃 키워드 = 반경 1km 역·문화시설·관광지·대학·종합병원 + "숙소" — 수요 있는데 지도 3등 밖이면 공략 우선순위. 캐시 3일.

내 동네 데이터랩 — 손님 프로필

참고 지표

핵심 판단경기 남양주시 동네 손님 프로필 — 칼럼·마케팅진단과 동일한 관광 데이터랩 지표입니다.

④ 지갑 나이중장년 지갑

50+ 50%관광 카드소비 기준

우리

전국

■2030 25.3% ■3050 24.6% ■50+ 50.1% (전국 2030 24.2% · 50+ 51.3%)

카페·블로그·검색 소재가 맞음

⑤ 외국인 체류경유형

15.9%만 숙박 · 연 110,633명 방문

우리

15.9%

전국

16.1%

중국 방문 14%/소비 18% · 미국 방문 10%/소비 32% · 베트남 방문 8%/소비 1% · 평균 3.61박

⑥ 향후 30일 피크

몰리는 날 3일요금을 지킬 날

10/10 (토)10/3 (토)10/4 (일)

이 날짜는 할인 금지 — 동네 내 상대지수(타 지역 비교 불가)

① 상권 반지름옆동네형

64명/ 100명이 30km 안

우리

64명

전국

45명

광고 지역 타겟은 근교 30km가 본전

② 요일 리듬보통

토 19명/ 100명 (전국 18명)

월

화

수

목

금

토

일

요일별 요금 차등이 기본

③ 검색열기

0.049건검색 / 숙박 방문 1명 (상위 62%)

우리

0.049건

전국

0.06건

검색 비중 낮음 — 지도·OTA 내 노출 우선

⑦ 관광지 동선

37%가 딴 동네 숙소와 묶임 (전국 42%)

우리

37%

전국

42%

등록 POI 숙소 기준 — 무등록·소형은 과대 가능

※ 한국관광 데이터랩(이동통신 방문·관광 카드소비, 월간 갱신) — 방문=발길 기준(숙박과 다름), 검색열기 분모=야간 체류, 소비=현지 카드. OCC·매출·매가 계산에는 반영되지 않습니다.

물건 상세

층별 현황 · 원본 자료

숙박 층별 현황

건축물대장 층별

숙박 사용 층	1층, 2층, 3층, 4층, 5층 (숙박시설)
숙박 전용면적 합계	830.5㎡ ≈ 251.2평 · 객실당 25.2㎡

층	용도	면적
지층	기타일반숙박시설 · 보일러및기계실	31.7㎡
1층	숙박 기타제2종근린생활시설 · 숙박시설및제2종근린생활시설	186.4㎡
2층	숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설	186.4㎡
3층	숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설	186.4㎡
4층	숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설	186.4㎡
5층	숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설	84.8㎡

※ 전 층 숙박시설(주차장 등 부속 제외). 층별개요로 숙박 전용면적을 산정합니다.

{
  "매물정보_OCR": {
    "id": 2076,
    "파일명": "verify_123",
    "주소": "경기도 남양주시 별내면 청학리 494-8",
    "매매가": "40억",
    "보증금": null,
    "월세": null,
    "담당자": "김지훈",
    "연락처": "***-****-0000",
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    "연면적": null
  },
  "건축물대장": {
    "id": 2118,
    "도로명주소": "경기도 남양주시 별내면 청학로92번길 137",
    "지번주소": "경기도 남양주시 별내면 청학리 494-8",
    "건물명": " ",
    "주용도": "숙박시설",
    "기타용도": "근린생활시설, 숙박시설",
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    "연면적_㎡": 862.23,
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    "용적률산정연면적_㎡": null,
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    "개별공시지가": "1,485,000원 (㎡당)",
    "용도지역": "자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역",
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  }
}

남양주 넘버25 남양주별내점

숙박시설로 확인됨

신청 내용에 대한 답

시설 · 토지 개요

종합 요약

위치 · 주변 경쟁 · 실거래

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KIUDA Score · 종합 수익 진단

KIUDA 수요 엔진 — 가동률 진단

객실당 매출 벤치마크

KIUDA Score — 종합 매출 진단

매가 적정성

매가 적정성

건축물현황도 — 배치도

객단가 · 경쟁

경쟁업체 객단가 조사 · 야놀자

수요 신호 진단

상권 · 마케팅

상권 유동인구 · 배후수요 분석

온라인 마케팅 노출도

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