시흥 브라운도트 시흥정왕점 분석 보고서

조건부매수KIUDA 종합 판정✓ 1급 · PMS 직접실측

협상 목표가37.1억 ~ 40.3억제시 권고

판정 근거호가가 3방식 시산 적정가 대비 +4.2% — 적정 범위

핵심 리스크목표가 밴드 상단 이하로 협상 권장 — 무리한 상단 매수 지양

숙박시설로 확인됨

숙박시설

건축물 용도: 숙박시설

💚 키우다 직접매입 관심 매물

매매 문의는 담당 중개사에게 연결됩니다. 📞 중개인 연락하기

의뢰자 메모 · 특이사항

외부주차장 임차 월 500만원(ROE 반영) | 법인 양도 가능

※ 신청 시 직접 입력하신 내용입니다 (의뢰자 본인·관리자만 열람).

신청 내용에 대한 답

주장 매출 검증	주장 월 9,000만원이 성립하려면 41실 기준 365일 만실 × 1박 7만 2,208원이 필요합니다. 확인된 시세는 7만 2,632원(발행일 기준 향후 1주 평일가 실시간 조회 — 연평균이 아니며 성수기·비수기에 따라 달라집니다) — 빠듯함 (365일 만실에 시세 상단 단가를 전제해야 하는 숫자입니다 · 저희 추정 월 7,140만 9,580원)
상권 시세 분포	주변 경쟁 8곳 평일 숙박가 — 하위 25% 3만 4,000원 · 중앙 4만원 · 상위 25% 4만 500원 (주장 매출의 필요 단가가 이 분포 어디에 있는지가 실현 가능성입니다)
계약 전 확인	☐ 등기부·건축물대장 권리관계와 위반건축물 여부 확인 ☐ 매도 사유·공실 기간 실사(저평가로 보이면 더욱) ☐ 현 숙박업 영업신고 명의와 승계 절차(권리금·영업권 가치의 근거)
종합 판단	주장 매출은 시세 상단·만실 전제라 증빙 없이는 채택하기 어렵습니다. 실매출 증빙 확인을 권합니다.

시설 · 토지 개요객실 41실토지 994㎡연면적 4,100㎡지상 5층 / 지하 2층 · 높이 20.3m승인 1998년

시설 · 토지 개요

객실수	41실 (야놀자 기준 · 제출 47실과 상이)
토지면적	993.8 ㎡ (301평)
연면적	4,100.5 ㎡ (1,240평)
규모	지상 5층 / 지하 2층 · 높이 20.3m
사용승인일	19980316
영업신고	영업 중 · 브라운도트시흥정왕점 (이전 하얏트장 2000-07 폐업)

종합 요약

위치 · 핵심 지표 한눈에

위치 · 주변 경쟁 · 실거래

1km 반경

연동 중…

분석 매물 1km 경쟁 숙박 숙박 실거래 핀 클릭 시 상세

카카오맵 라이브 API 연동대기 경기 시흥시 정왕동 1781-3 · 반경 1km

한눈 요약핵심 지표 요약 — 상세는 아래 각 섹션

적정 범위매매가 42억 · 시장거래가 예상 40.3억 (감정평가 3방식: 비용법41%·수익법59%) — 적정가 대비 +4.2%

상권 펄스

유동인구 (13개월)4.5만명/일 ▼2.3%

직장인구4,881명 비즈니스

주거인구4,286명

모텔 객단가5.9만/건

월평균 소비209만원

※ 성급 미확인 매물 — 본 모델은 2성급 이하 중소형(부티크·비즈니스호텔·모텔)에 최적화되어 있습니다. 성급 확인 시 정밀도가 상향됩니다.

상권 성격 요약상권 분석 보기 ▸

상권 데이터(영업형태·시간대·유흥·배후·유동) 종합 — 대실·숙박 혼합 · 주거·업무 혼재

⚖️ 대실·숙박 혼합🏙️ 주거·업무 혼재

⚖️ 대실·숙박 혼합 — 모텔 객단가 5.9만

🏙️ 주거·업무 혼재 — 배후인구 균형

KIUDA Score · 종합 수익 진단

키우다랩 독자 앙상블 — 상권 × 입지 × 실측 Consumption

KIUDA 수요 엔진 — 가동률 진단

입지 예측

경쟁 공급 (반경 1km)

경쟁 15곳 · 실측 600실 · 중경쟁 (경쟁은 OCC가 아니라 ADR(가격)을 통해 매출 좌우)

가격 포지셔닝

대상 7만 2,632원 vs 경쟁 기준 4만 7,200원 → +54% 고가 — 경쟁 대비 +54% 고가에도 실측 OCC 85% 유지 — 프리미엄 흡수력 실측 검증 (경쟁사 최저가 4만원×1.18 타입가중 정규화 — 대상 타입가중 ADR과 동일기준)

★ 숙박 OCC (입지 예측)

65.2%

범위 55.2% ~ 75.2% · 브랜드 운영 포화수준(직영 8개점 76±2.4%)

대실 회전 (상권밴드·추정)

15.1%~48.0% (숙박·여행·오락 업종비중 기반 추정 · 상권별 편차 매우 커 변동성 큼 · 실측 권장)

총 회전 (숙박+대실)

96.8% (Consumption 실측과 비교하는 값 · 100% 초과 정상)

시설·마케팅 계수

×1.00 마케팅 28점(미흡) — OCC 미반영(검증 전)

적용 ADR

숙박 7만 2,632원 · 대실 3만 1,447원 · 합산객단가 10만 4,079원 (내부데이터)

① 시장 평균 (현 운영)

6,447만 2,746원/월

객실당 157만 2,506원/월 (하위 108만 5,038원 ~ 상위 205만 9,975원) · 반경 2.0km · 최근 3년 신고 2곳 기준 · 노후·일반 포함 · 표본 부족

상호	거리	객실	객실당월(신고)	연도
7세븐헤르츠(SEVEN HERTZ 🗺	1312m	63실	117만 9,340원/실	2021 참고
리브라이프호텔(LIVLIFEHOT 🗺	1312m	41실	248만 6,331원/실	2019 참고
호텔엘리시움 🗺	1464m	40실	108만 5,038원/실	2024

나머지 2곳 더보기 ▾

호텔리브레 🗺	1718m	31실	205만 9,975원/실	2024
온(on) 🗺	1835m	36실	39만 9,132원/실	2019 참고

브랜드 개발 잠재

이미 브랜드 운영 중 — 전환 시나리오 해당 없음

KIUDA Score 월매출 (근거 가중)

8,494만 (8,096만~9,153만 · 가중 PMS 실측 100%) 신뢰 A

수요엔진과 KIUDA Score 연결

수요엔진은 입지 기반 숙박 OCC 65.2%와 대실 회전 31.5%으로 월 7,141만을 추정합니다. KIUDA Score는 PMS 직영 실측 월 8,494만을 100% 반영한 값입니다.

계절성 (월별 매출지수)

성수기 8월(×1.11) · 비수기 3월(×0.93) · 연중 변동폭 19% · 도심형

※ KIUDA LAB 독자 모델 기반 추정치. 실 운영 데이터(ADR·OCC·계절·이벤트) 반영. 우선순위: ①내부데이터 → ②입지 예측.

객실당 매출 벤치마크

키우다랩 전국 검증표본 8개(동일 규모대 30~59실) — 인근이 아닌 규모 비교용 · 본 매물 예측 위치

본 매물 예측 객실당207만원/실·월 · 실측표본 하위 38%

65만원

428만원

표본 중앙값 225만원 · 중앙 50% 구간 171만원~259만원 · 전체 65만원~428만원
※ 실측 운영데이터 기반 익명 분포(개별 매장 비공개). 규모·운영방식 차이로 참고용.

KIUDA Score — 종합 매출 진단

KIUDA LAB 독자 모델

추정 월매출 · CI×상권×입지 통합 추정신뢰 A

8,493만 9,845원/월

연매출 10억 1,927만 8,140원 (9억 7,152만 9,900원~10억 9,832만 5,956원)

★ KIUDA Score 통합 연매출	10억 1,927만 8,140원 (9억 7,152만 9,900원~10억 9,832만 5,956원) 신뢰 A
추정 월매출 (연평균)	8,493만 9,845원 = 연매출 ÷ 12 · 성수기·비수기 평균(특정 월 아님)
산출 기반	내부 운영 실측 앙상블

※ 키우다랩 자체 데이터·모델 기반 추정치로, 매도자 주장 매출과 무관하게 산출됩니다. 이 지역은 Consumption Index(CI) 실측 수집 전이며, 입지 예측·내부 운영 데이터를 앙상블한 결과입니다. 시설·운영 차이로 실제와 다를 수 있습니다.

📈 투자 수익성 무인 위탁 기준 · 투자자 무노동

월 순이익

2,883만

자기자본수익률 ROE

23.2%

원금 회수기간

4.3년

사업비

매입가	420,000만
취득세 등	21,000만	5.0%
중개수수료	2,100만	0.5%
공사비	0만	현행 매입기준(전환공사 제외)
Total	443,100만

자금조달

대출(담보)	294,000만	LTV 70%
자기자본(Equity)	149,100만	34%
Total	443,100만

프로젝트 타당성 분석계산 기준: 무인 위탁 (비용 요율 출처: 이루다랩 운영 실측) · 투자자 무노동단위 만원/월

구분	매출비	금액(월)	비고
매출 계	100.0%	8,494만	연 101,928만 · RevPAR 68,148원 × 41실 × 30.4일
인건비 및 복리후생비	21.5%	1,825만	무인위탁 정액 877만 + 청소 948만
공과금·비품·세탁 등	18.7%	1,590만	매출연동(직영 실측 요율)
위탁수수료	7.3%	620만	무인 플랜은 0(정액에 포함)
광고비	4.1%	350만	고정
예약수수료(OTA)	0.0%	0만	0 — 매출이 정산액(OTA 수수료 기차감) 기준이라 별도 계상 없음
운영 지출 계	51.6%	4,386만	연 52,627만
금융이자	14.4%	1,225만	대출 29.4억 × 5.0%/년
지출 계	66.1%	5,611만	연 67,327만
수익금(월)	33.9%	2,883만	연 34,600만 · ROI 7.8% · ROE 23.2%

🧮 직접 계산해 보기 시뮬레이션 — 위 판정값과 별개지출 요율: 이루다랩 직영 12매장 실측(2026-08)

매입가만원대출 LTV%금리(연)%월매출만원객실수실1km 경쟁곳(자동)운영형태

유인 풀 (투자자 무노동)투자자 무노동월 2,692만 · ROE 21.7%

사장이 지배인월 3,089만 · ROE 24.9%

사장이 지배인+당번1월 3,432만 · ROE 27.6%

무인 (위탁)투자자 무노동 · 무인 위탁월 2,883만 · ROE 23.2%

무인+주인 현장운영★키우다 추천 · 무인 위탁월 3,881만 · ROE 31.2%

★ 키우다 추천 운영: 무인 위탁 + 주인 현장운영

주인이 현장을 직접 챙기면서 프론트는 무인 위탁 시스템이 대신 → 인건비를 최소화하고 위탁수수료도 들지 않아 월 순익 3,881만원·ROE 31.2%로 가장 높습니다 (유인 풀 대비 월 약 1,189만원 더). 투자자가 전혀 일하지 않는 무노동(무인 위탁) 방식도 ROE 23.2%로 우수합니다. 투자수익 계산기에서 조정 →

운영 위탁이 필요한 경우 — 이루다랩 1551-0112

※ 현행 매입 기준(브랜드 전환 공사비 제외) · 매입가 42.0억·자기자본 14.9억·대출 미입력→LTV 70% 가정 · 이자율 5.0%(1금융권 평균금리 기준) · 월매출 8,494만원 기준(키우다랩 통합추정·무인 위탁). 브랜드 전환 공사·매출 상승은 현행 매입 기준엔 미반영(별도 시나리오). 세부 조정은 투자수익 계산기에서.

매가 적정성

매가 3방식 분석 · 시산가액 조정 · 실거래 · 벤치마크

매가 적정성

매가 3방식 분석

핵심 판단호가 42억원는 시장거래가 예상 40억3,217만원와 +4.2% 이내 — 적정 범위

① 토지가액 (공시지가기준법)	23억9,054만원 ≈근사 전체 대지 994㎡ × 숙박 면적지분 41% → 지분토지가 (전체 58억975만원) 공시 204만 9,000원/㎡ × 시점1.03 × 시장2.77배
② 건물가액 (원가법)	13억3,475만원 ≈근사 전체 연면적 4,100㎡ × 숙박 면적지분 41% → 지분건물가 (전체 32억4,758만원) 재조달 180만원/㎡ × (1−56%) · 28년 경과
비용접근법 합산 (토지+건물)	37억2,530만원
③ 수익가액 (수익환원법)	42억4,699만원 NOI 5억6,060만원 ÷ 환원율 13.2% · 집합건물·수도권 — 매가=월매출×50배(체감시세 공식) 상한 적용 (시장GIM 6.5배는 단독소유 기준이라 구분소유엔 과대)
★ 시장거래가 예상 (감정평가 3방식)	40억3,217만원 적정 범위 (호가 42억원) 가중: 비용법 41%·수익법 59% · 시산범위 37억960만원~43억5,475만원 시장거래가 객실당 9,834만 5,812원 · 325만 713원/평 \| 호가 객실당 1억 243만 9,024원 · 338만 6,009원/평 인근 실거래 3건 중앙값 대비 호가 객실당 +1% · 평당 -28% — 객실당·평당이 갈립니다: 객실이 면적 대비 적음(큰 객실·공용면적 큼) 구조체 원가 기준 — 숙박시설 투자비(인테리어·설비)는 제외한 보수적 기준입니다.
주장 매출 검증	월 9,000만원 (연 10억8,000만원) vs 모델 추정 연 10억1,927만원 +6% · 추정과 부합 — 신뢰도 높음
주장 매출이 사실일 경우 추정매가	41억8,100만원 매출 확인 시 시나리오 — 신고 매출이 사실이라면 수익가치 기준 이 수준 (매출장부 검증 전제)
반경 1km 숙박 경쟁업체	15곳 (여관/모텔/호텔류 · 고시원 등 9곳 제외)
상권 객단가(ADR) · 평일 숙박	4만원 / 주말 5만 5,125원
국토부 숙박 실거래 평단가 (시흥시, 최근 10년)	716만 1,136원/평 (563만 9,380원~947만 8,371원/평 · n=92건 · 통건물 ≥100㎡ · 정부 신고 실거래가)
★ 본 건물 실거래	6억8,000만원 (전유면적·용도 일치 · 집합 1개층) (2022.08 계약 · 515㎡ · 436만 9,077원/평 · 숙박 전유 합계 1,544㎡ 환산 20억4,000만원 · 일반상업 · 중개거래)

토지 소유정보 (국토부 토지소유정보 · 개인정보 제외)

법인 소유 · 소유주 3인(공유) · 최근 2024-02-21 소유권이전 · 법인 취득 2024-02-21

▾ 소유권 변동이력 6건

2024-02-21	소유권이전	법인
2020-10-06	주소변경	개인
2018-10-29	소유권이전	개인
2015-12-01	소유권이전	개인
2015-03-27	소유권이전	개인
2012-06-22	소유권이전	개인

인근 숙박 실거래 비교 (반경 2km · 정부 신고 실거래)

상호	거리	객실	면적	실거래가	평단가/시점
월드호텔	151m	-	1,420㎡ (430평)	38억8,000만원 (확정)	903만 2,963원/평 2019.04
궁호텔	183m	48실	3,842㎡ (1162평)	42억원 (확정) 객실당 8,750만원	361만 4,036원/평 2026.02
하센나비야	1681m	53실	3,785㎡ (1145평)	53억8,000만원 (확정) 객실당 1억 150만 9,433원	469만 8,248원/평 2019.06

인근 실거래 평단가 469만 8,248원/평 (중앙 50% 361만 4,036원~903만 2,963원/평 · 실거래 매칭 3곳)

객실당 실거래 시세 (시군구 2016~2026 · 동·연면적 유일 매칭 41건) — 중앙 9,531만(사분위 7,742~12,517만) · 최근 3년 9,504만(4건) · 유사 체급 39건 중앙 9,722만 → 본건 환산 39.9억
※ 객실수가 확인되는 거래만의 분포(참고용) — 감정평가가 아니며 거래가를 보장하지 않는다

최근 실거래 사례 (국토부 신고 · 지분거래 표기)

계약	소재지	용도지역	연면적	대지	거래금액 · 평단가(연면적)	비고
2026.05	정왕동 1732-5	중심상업	467㎡	-	26억원 (1,839만 9,677원/평)	지분거래 · 직거래 · 개인→개인
2026.02	덕수궁모텔 정왕동	일반상업	3,842㎡	954㎡	42억원 (361만 4,036원/평)	중개거래 · 개인→법인
2026.02	정왕동 1730-4	중심상업	570㎡	-	10억원 (580만 1,251원/평)	중개거래 · 개인→개인
2025.09	W모텔 월곶동	일반상업	1,727㎡	466㎡	64억원 (1,224만 7,759원/평)	직거래 · 법인→법인
2025.09	W모텔 월곶동	일반상업	1,727㎡	466㎡	35억원 (669만 7,993원/평)	직거래 · 개인→법인
2025.07	몽블랑파크 월곶동	일반상업	1,052㎡	270㎡	17억원 (534만 424원/평)	직거래 · 개인→개인
2025.05	보보스 월곶동	일반상업	1,335㎡	418㎡	26억4,472만원 (655만 492원/평)	직거래 · 법인→개인
2025.01	정왕동 1783-6	일반상업	485㎡	-	6억7,000만원 (456만 7,508원/평)	중개거래 · 개인→개인

※ 벤치마크 = 자사 누적 매물 데이터베이스(브로커 조사 월매출 + 매물 호가, ~5천건) 기준이며 정부 실거래가가 아닙니다. 추정 월매출은 동네 매물 평균을 객실수로 외삽한 값으로, 개별 매물의 시설·운영 변별력에 따라 실제와 달라집니다.

📜 등기부등본 (대법원)CODEF 실시간 발급

🏛️ 토지 소유정보 (국토부 토지소유정보 · 개인정보 제외)

법인 소유 · 소유주 3인(공유) · 최근 2024-02-21 소유권이전 · 법인 취득 2024-02-21

▾ 소유권 변동이력 6건

2024-02-21	소유권이전	법인
2020-10-06	주소변경	개인
2018-10-29	소유권이전	개인
2015-12-01	소유권이전	개인
2015-03-27	소유권이전	개인
2012-06-22	소유권이전	개인

집합건물경기도 시흥시 평안상가5길 23-5 안흥빌딩 제5층 제501호 [정왕동 1781-3]

고유번호 13551996258069

1998년4월9일 제5층 제501호 철근콘크리트조 514.51㎡ 숙박시설 도면편철장 제2책 제54장

📋 주요 등기사항 요약

소유자 주식회사브라운도트 (2022년8월18일 매매)

근저당 채권최고액 31.7억 · 실대출 추정 ~26.4억(채권최고액÷1.2)

매매목록 제2022-685호

· 31.7억 주식회사대구은행

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과거 압류·경매 이력 9건 (전부 말소·정리됨) ▾

4 가압류 2006년11월13일 제89409호 2006년11월7일 서울동부지방법 원의 가압류 결정 (2006카단1 1900) 청구금액 금9,100,000원 채권자 김성희 서울 강서구 가야동 1481 도시개발아파트 502-205

5 가압류 2006년11월27일 제95824호 2006년11월22일 서울중앙지방법 원의 가압류 결정 (2006카단9 9507) 청구금액 금74,066,360원 채권자 서울보증보험주식회사 서울 종로구 연지동 136-74 (강남신용관리지원단)

6 가압류 2007년1월29일 제8428호 2007년1월23일 서울서부지방법 원의 가압류 결정 (2007카단7 05) 청구금액 금51,332,855원 채권자 현대캐피탈주식회사 서울 영등포구 여의도동 15-21 (서대문채권센터)

7 가압류 2007년3월15일 제23490호 2007년3월12일 서울중앙지방법 원의 가압류 결정 (2007카단4 4176) 청구금액 금34,847,960원 채권자 서울보증보험주식회사 110111-0099774 서울 종로구 연지동 136-74 (경인신용관리지원단)

8 가압류 2007년3월26일 제26640호 2007년3월20일 서울서부지방법 원의 가압류 결정 (2007카단2 360) 청구금액 금62,758,614원 채권자 엘지카드주식회사 110111-0412926 서울 중구 남대문로5가 6-1 (강남채권지점)

9 압류 2007년4월19일 제35269호 2007년4월11일 압류 권리자 국 처분청 시흥세무서

10 임의경매개시결정 2007년7월4일 제62068호 2007년7월3일 수원지방법원 안산지원의 경매개시결정 (2 007타경15540) 채권자 주식회사신한은행 110111-0012809 서울 중구 태평로2가120 (개인여신관리부 경매1팀)

11 가압류 2007년9월21일 제89465호 2007년9월21일 서울중앙지방법 원의 가압류결정 (200 7카단93190) 청구금액 금7,579,676 원 채권자 삼성카드 주식회사 서울 종로구 연지동1-7 (소관:강남콜렉션지점)

16 가압류 2016년9월6일 제57610호 2016년9월6일 수원지방법원 안산지원의 가압류 결정 (2016카단1 01351) 청구금액 금215,400,000 원(성시만 107,700,000원, 이한승 107,700,000원) 채권자 성시만 770904-******* 인천광역시 남동구 백범로294번길 16, 202동 402호(간석동,간석엘에이치2단지) 이한승 640222-******* 서울특별시 강남구 광평로34길 55, 111동 1202호(수서동,강남데시앙포레아파트)

갑구(소유권) 24건 ▾

1 (전 1) 소유권보존 1998년4월9일 제41785호 소유자 주식회사안흥산업 135011-0042031 시흥시 정왕동 1781-3|부동산등기법 제177조의 6 제1항의 규정에 의하여 2000년 01월 14일 전산이기

2 소유권이전 2000년7월14일 제58596호 2000년6월21일 매매 소유자 정해조 460305-******* 안산시본오동 1113-8

2-1 2번등기명의인표시 변경 2000년10월30일 제83649호 2000년10월23일 전거 정해조의 주소 서울 종로구 구기동 134-1 현대구기빌라 4동 104호

2-2 2번등기명의인표시 변경 2002년10월31일 제123387호 2001년5월8일 전거 정해조의 주소 안산시 본오동 747-1

3 소유권이전 2003년2월8일 제11905호 2003년1월23일 매매 소유자 한문재 550426-******* 서울 강동구 둔촌동 176-1 주공아파트 304-502

3-1 3번등기명의인표시 변경 2006년12월13일 제103788호 2006년10월19일 전거 한문재의 주소 서울 은평구 갈현동 267-42, 301호

9 압류 2007년4월19일 제35269호 2007년4월11일 압류 권리자 국 처분청 시흥세무서

12 소유권이전 2008년5월15일 제40921호 2008년5월15일 임의경매로 인한 매각 소유자 삼흥테크주식회사 195511-0079694 김해시 상동면 여차리 1014-2

12-1 12번등기명의인표시 변경 2013년11월19일 제75016호 2009년3월31일 상호변경 삼흥테크주식회사의 성명(명칭) 주식회사하트

13 4번가압류, 5번가압류, 6번가압류, 7번가압류, 8번가압류, 9번압류, 10번임의경매개시결 정, 11번가압류 등기말소 2008년5월15일 제40921호 2008년5월15일 임의경매로 인한 매각

14 소유권이전 2013년11월19일 제75017호 2013년10월15일 매매 소유자 정현주 630218-******* 경기도 안산시 단원구 원선로 50, 108동 2201호(원곡동, 벽산블루밍아파트) 매매목록 제2013-794호

15 소유권이전 2015년1월9일 제1721호 2014년11월14일 매매 소유자 함준혁 720303-******* 인천광역시 남구 아암대로29번길 16, 102동 1604호(용현동,엑슬루타워) 매매목록 제2015-25호

17 16번가압류등기말소 2016년11월8일 제74229호 2016년11월8일 집행취소결정

18 소유권이전 2022년10월18일 제69842호 2022년8월18일 매매 소유자 주식회사브라운도트 135511-0408811 경기도 시흥시 평안상가5길 23-5,3층(정왕동,안흥빌딩) 매매목록 제2022-685호

19 소유권이전|신탁 2022년10월18일 제69843호 2022년10월18일 신탁 수탁자 코리아신탁주식회사 110111-2937831 서울특별시 강남구 테헤란로 508, 10층(대치동,해성2빌딩)|신탁원부 제2022-5846호

20 소유권이전|19번신탁등기말소 2024년2월21일 제11069호 2024년2월21일 신탁재산의귀속|신탁재산의귀속 소유자 주식회사브라운도트 135511-0408811 경기도 시흥시 평안상가5길 23-5,3층(정왕동,안흥빌딩)

근저당 상세 1건 ▾

32 근저당권설정 2024년2월21일 제11070호 2024년2월21일 설정계약 채권최고액 금3,171,600,000원 채무자 주식회사브라운도트 경기도 시흥시 평안상가5길 23-5, 3층(정왕동,안흥빌딩) 근저당권자 주식회사대구은행 170111-0000141 대구광역시 수성구 달구벌대로 2310(수성동2가) ( 수도권피알엠강남센터 ) 공동담보 건물 경기도 시흥시 정왕동 1781-3 안흥빌딩 제3층 제301호 건물 경기도 시흥시 정왕동 1781-3 안흥빌딩 제4층 제401호

※ 비용 절감을 위해 건물 등기부만 자동 발급합니다. 토지 등기부가 필요하면 아래 버튼으로 요청하세요(관리자 승인 후 발급).

건축물현황도 — 배치도

세움터 자동발급

객단가 · 경쟁

야놀자 객단가(ADR) · 주변 숙박업 매출

경쟁업체 객단가 조사 · 야놀자

현재+다음주

정왕동 주변 숙박시설 (야놀자 실시간)

조회: 2026-09-07 11:52 기준

평일 숙박 ADR

40,000원

주말 숙박(토)

55,125원

평일 대실 평균

21,500원

대표 11곳 · 야놀자 등록·가격수집 11곳 기준 · 2026년 9월 다음주 기준 미래 예약가

※ 아래 ‘반경 1km 숙박 경쟁업체’(인허가 대장 기준)와 모집단이 달라 수가 다릅니다 — 야놀자 미등록 숙소는 여기 포함되지 않습니다.

숙소	숙박					대실
숙소	현재 9/7(월)	평일 9/14~9/17	금 9/18	토 9/19	일 9/20	현재 9/7(월)	평일 9/14~9/18	주말 9/19~9/20
분석 대상
대상시흥 브라운도트 시흥정왕점	53,000	53,000	63,000	83,000	53,000	28,000	28,000	28,000
최고가
호텔 시흥 플럼 221m	70,000	70,000	마감	마감	마감	—	—	—
시흥(정왕동) 시오 호텔(C5 Hotel) 185m	40,500	40,500	49,500	72,000	40,500	25,000	25,000	25,000
시흥 월드 호텔 151m	40,000	40,000	50,000	55,000	40,000	20,000	20,000	20,000
시흥 드라마 151m	마감	40,000	50,000	50,000	40,000	20,000	20,000	20,000
평균가
시흥 프라자 250m	34,000	34,000	42,500	55,250	34,000	마감	마감	마감
시흥 쉐르마 239m	39,000	마감	마감	마감	마감	20,000	마감	마감
시흥(정왕동) 플럼 225m	33,000	33,000	마감	마감	마감	23,000	23,000	마감
시흥 보보스 249m	31,000	마감	마감	마감	마감	20,000	마감	마감
최저가
시흥 테마파크 151m	마감	마감	마감	마감	마감	마감	마감	마감
시흥 아미가호텔 189m	마감	마감	마감	마감	마감	마감	마감	마감
베스트인호텔인사이드 209m	마감	마감	마감	마감	마감	—	—	—

주변 숙박업 매출

NICE 비즈라인반경 2km · 영업 중 기업

상호 / 업종	거리	연매출	영업이익	신용
대상시흥 브라운도트 시흥정왕점	—	10억1,927만원 키우다랩 추정		-
광영고시원 그 외 기타 숙박업	173m	-		B-
궁호텔 비주거용 건물 임대업	183m	2억4,000만원 재무제표 2014	영업이익 2,870만원	B+
베스트인호텔인사이드 호텔업	202m	2,126만원 추정		CCC+
7세븐헤르츠HOTEL 호텔업	1312m	8억1,052만원 재무제표 2021	영업이익 1억172만원	B0
호텔엘리시움 여관업	1464m	4억7,347만원 재무제표 2024	영업이익 458만원	BB0
(주)신진 호텔업	1754m	6억9,664만원 재무제표 2024	영업이익 4,339만원	BBB-
발렌타인모텔 여관업	1835m	1억5,675만원 재무제표 2019	영업이익 3,378만원	B0

주변 숙박업 연매출 중앙값 3억5,673만원 (평균 3억9,977만원 · 매출 확인 6곳)

※ 재무제표 매출은 법인 공시 기준, 추정매출은 NICE 카드매출 등 기반 연환산 추정치입니다.

수요 신호 진단

참고 지표

핵심 판단수요 신호 일부 약함 — 약한 신호 1개. 나머지는 정상 범위입니다.

미리예약률	발동	다음주 7일 중 마감 0일 · 미리예약률 0% · 상권 중앙 58% — 같은 상권이 미리 차는데 이 물건만 비어 있음
리뷰 밀도	정상	리뷰 1,335건 ÷ 41실 = 32.6 (전국 하위 60%) · 평점 9.8 (하위 80%)
가격 경직성	정상	주말(토) 83,000원 / 평일 53,000원 = +57% · 상권 중앙 +62% (n=4)
가격-수요 미스매치	정상	ADR 상위 10% · 수요 하위 60% → 격차 +30p
peer 앵커	확인 불가	동일상권 실측 peer 또는 ADR 없음 — 확인 불가

※ 야놀자 예약 가능일·리뷰·가격 패턴에서 읽은 수요 측면 참고 지표입니다. 위 매출·가동률·적정가 계산에는 반영되어 있지 않습니다.

상권 · 마케팅

상권 분석 · 방문고객 · 온라인 노출도

상권 유동인구 · 배후수요 분석

소상공인365 · 13개월

🌏 외국인 관광수요 (구 단위 · 한국관광 데이터랩)

월 외국인 방문(구)

9만 8천명

전국 순위

58위 / 268

방문객 중 외국인 비중

0.8%

202506월별 외국인 방문202606

※ 통신사 유동인구는 내국인 위주로 외국인 관광수요를 잡지 못한다. 한국관광 데이터랩 구 단위 실측으로 보완. 외국인 방문 비중이 낮아 내국인 배후 수요가 주된 입지.

🌙 숙박·체류 성격 (시군구 · 한국관광 데이터랩 숙박방문자)중간형 상권

숙박방문자 비율

6.6% (전국 평균 9.3%)

전국 백분위

평균 숙박일

2.93박

202509월별 숙박방문자 비율202607

※ 이동통신 기반 모든 숙박(친지집 포함, 숙박업소만이 아님)·내국인 외지인 기준. 절대 수요가 아닌 상권 성격(숙박형/당일형) 판정용. 숙박·당일 혼재 상권 — 방문 규모와 숙박 수요를 분리해 읽어야 한다.

💳 관광소비·숙박 유입 (시군구 · 한국관광 데이터랩)

외지인 관광소비 추이 전국 대비 0.8%

202507202607

숙박 유입 출발지 TOP5 (202507~202606 창)

1. 경기 안산시 단원구10.5%

2. 경기 안산시 단원구10.3%

3. 인천 남동구3.9%

4. 인천 남동구3.8%

5. 인천 연수구2.5%

관광소비 업종 구성 — 쇼핑업 35.3% · 쇼핑업 35.1% · 식음료업 31.4% · 식음료업 31.3% (202507~202606 창)

※ 카드매출은 상대 추이·비중 전용(절대금액 비공표). 유입은 이동통신 기반 모든 숙박(인접 생활 이동 포함) — 관광객만이 아니다. 유입·업종은 12개월 창 집계.

월별 일평균 유동인구 추이 · 선택 영역(반경 500m) · 통신사 기반

45,187명/일 (2026-05)▼ 2.3% 전월비

4.7만

25.05

4.7만

25.06

4.7만

25.07

4.5만

25.08

5.0만

25.09

4.7만

25.10

4.7만

25.11

4.6만

25.12

4.4만

26.01

4.3만

26.02

4.6만

26.03

4.6만

26.04

4.5만

26.05

유동인구 특성 · 선택 영역 · 통신사 기반

연령대별 유동인구

10대20대30대40대50대60대

시간대별 유동인구

05~0909~1212~1414~1818~2323~05

요일별 유동인구

월화수목금토일

성별 유동인구

남성여성

배후수요 · 반경 500m 선택영역 기준

주거인구

4,286명

선택 영역

야간·장기 수요 기반

직장인구

4,881명

선택 영역

비즈니스 상권 주중·연박 수요 지표

월평균 소비

209만원

신길동

상권 구매력 지표

상권 모텔 평균 건당 결제금액 · 선택영역 전체 모텔 · 카드매출 기반

5만 9,339원/건 (최근 13개월 평균)월평균 2,436만원 ÷ 495건

※ 선택영역 전체 모텔의 카드매출 평균(대실+숙박·저가 포함)으로, 대상 매물 한 곳의 숙박 ADR과는 다릅니다.

월별 건당 결제금액 추이 (단위: 천원)

숙박 위주내부데이터

실측 대실 비중 0% — 대실보다 숙박(1박+) 거래가 지배적입니다. 건당가가 낮아도 대실이 많은 게 아니라, 상권에 저가 숙박이 섞인 영향입니다.

내부데이터 · 6개월INTERNAL

실현 숙박ADR

7만 2,632원 (상권카드 대비 +22.4%)

실현 대실ADR

3만 1,447원

평균 숙박OCC

84.8%

월평균 매출

8,493만 9,845원

월	OCC	숙박ADR	매출
2025-12	78.3%	72,727	8,143만
2026-01	77.5%	73,121	8,122만
2026-02	86.2%	72,791	8,096만
2026-03	84.7%	71,470	8,705만
2026-04	91.8%	70,455	8,743만
2026-05	90.2%	72,538	9,152만

업종별 매출 패턴 비교 · 모텔 vs 편의점 vs 호프/맥주

시간대별 매출 비율

05~0909~1212~1414~1818~2323~05

모텔

편의점

호프/맥주

주중/주말 매출 비율

주중주말

모텔

편의점

호프/맥주

요일별 매출 비율

월화수목금토일

모텔

편의점

호프/맥주

성별 매출 비율

남성여성

모텔

편의점

호프/맥주

연령대별 매출 비율

10대20대30대40대50대60대

모텔

편의점

호프/맥주

※ 소상공인시장진흥공단 상권분석 리포트(bigdata.sbiz.or.kr) · 숙박업 카드매출/통신사 유동인구 13개월. 선택영역(반경 500m) 내 숙박업소가 적으면 행정동 단위로 표시됩니다.

온라인 마케팅 노출도

네이버구글

핵심 판단반경 1km 주요 시설 키워드 — 지도 상위 노출 확보, 현 수준 유지 관리

마케팅 기회점수	67점/100 — 이 입지로 온라인서 따올 수 있는 잠재 규모 (월 도달가능 검색 5,165회)
공략 키워드 (월 검색량)	시흥 호텔 1,630 · 정왕동 모텔 620 · 시흥 펜션 570 · 시흥 숙소 520 · 시흥 모텔 390 · 정왕동 호텔 330 외 17개 — 이 키워드로 플레이스·블로그 노출 강화
인근 관광지 검색수요 (전환 기회)	웨이브파크 · 5.9km 64,330 (수요확인) · 거북섬 · 3.4km 35,280 (수요확인) · 해양생태과학관 · 6.3km 8,870 (블루오션) · 시흥갯골생태공원 · 6.6km 7,060 (블루오션) · 배곧한울공원 · 4.4km 5,870 (블루오션) · 시화호 · 3.6km 4,390 (수요확인) 블루오션 = 관광객 많은데 "관광지+숙박" 무경쟁 → 콘텐츠 선점 기회
수요 상위 후보 (본안)	본안 1 수영장 비용 높음 · 난이도 어려움 · 월 11,940회 · 공급 7곳 · 기회점수 1492.5 직접 설치 전 인근 수영장 제휴 패키지로 실제 예약 수요부터 검증 본안 2 포장마차 비용 중간 · 난이도 보통 · 월 325회 · 공급 0곳 · 기회점수 325 '포장마차' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 본안 3 돌잔치 비용 중간 · 난이도 보통 · 월 1,810회 · 공급 7곳 · 기회점수 226.2 '돌잔치' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 본안 4 파티룸 비용 중간 · 난이도 보통 · 월 1,880회 · 공급 9곳 · 기회점수 188 '파티룸' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 본안 5 게스트하우스 비용 중간 · 난이도 보통 · 월 265회 · 공급 1곳 · 기회점수 132.5 '게스트하우스' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 수요 상위 1순위는 ‘수영장’ — 월 11,940 검색에 공급 7곳. 비용과 별개로 먼저 보여주고, 저비용안은 ALT 2로 분리합니다.
ALT 2 · 저비용 검증안	ALT 2 1 애견동반 비용 낮음 · 난이도 쉬움 · 월 1,350회 · 공급 10곳 · 기회점수 122.7 허용 객실을 제한하고 청소비·이용수칙을 붙여 소규모로 테스트 ALT 2 2 바베큐 비용 낮음 · 난이도 쉬움 · 월 1,310회 · 공급 12곳 · 기회점수 100.8 고기를 제공하거나 구워주지 않고 그릴·집게·테이블 등 용품 대여형으로 운영 ALT 2 3 야장 비용 낮음 · 난이도 쉬움 · 월 740회 · 공급 7곳 · 기회점수 92.5 허가·민원 가능성을 먼저 확인한 뒤 계절 한정 좌석으로 소규모 검증 ALT 2 4 호캉스 비용 낮음 · 난이도 쉬움 · 월 555회 · 공급 5곳 · 기회점수 92.5 객실 사진·늦은 체크아웃·근거리 식음 혜택을 묶은 주중 패키지 출시 ALT 2 5 장기숙박 비용 낮음 · 난이도 쉬움 · 지역 검색량 기준 미달 · 저비용 검증안 7박·14박 요금과 세탁 혜택을 묶어 예약 문의 전환을 먼저 측정
네이버 예약 전환	정확 업소 확인 · 업종 미확인 네이버 예약 없음 · 쿠폰 없음 · 상세정보 0/10 키워드 최고순위 1위 (모텔 1위 · 호텔 1위 · 숙박 1위)
타깃 키워드 (반경 1km 시설)	지도 3등 안 1/3개 키워드 [우물골 숙소]관광명소 · 604m블로그 94건지도 1위 [곰솔누리숲 7블럭 숙소]관광명소 · 231m블로그 0건✗ 미노출 [시흥시탄소중립체험관 숙소]문화시설 · 811m블로그 0건✗ 미노출
상호 언급 블로그 (점수 가점)	0건 전체 검색결과 ↗
지역 수요 참고 (시흥 숙박키워드)	합계 777건 (저수요) 시흥 모텔 578건 · 시흥 호텔 198건 · 시흥 스테이 1건
인근 관광지 숙박 수요	안산다문화음식거리 3.0km 34건 · 안산 다문화특구 3.0km 31건 · 정왕동체육공원 0.0km 0건 · 희망공원 2.0km 0건
구글 검색	Maps 등록됨 · 리뷰 18건 · 평점 4.3 키워드 미노출
외국인 영어 노출	구글맵 영어 등록 · 평점 4.3 · 구글리뷰 18건
OTA 채널·평점	야놀자 등록 평점 9.8 (리뷰 1,335) · 아고다 미등록
마케팅 노출도 점수	28점 미흡 · 70↑우수 / 40↑보통 / 15↑미흡 · 원점수 28/100

※ 점수(실제 예약 전환 중심): A 네이버 예약 30·쿠폰 10·상세정보 10 · B 숙박 검색순위 15·리뷰/평점 10 · C OTA 판매력 20 · D 상호 콘텐츠 5. 지도/Place 등록 자체에는 점수를 주지 않으며, 측정 가능 항목 만점 대비 100점으로 환산합니다. 타깃 키워드 = 반경 1km 역·문화시설·관광지·대학·종합병원 + "숙소" — 수요 있는데 지도 3등 밖이면 공략 우선순위. 캐시 3일.

내 동네 데이터랩 — 손님 프로필

참고 지표

핵심 판단경기 시흥시 동네 손님 프로필 — 칼럼·마케팅진단과 동일한 관광 데이터랩 지표입니다.

상권 반지름	손님 100명 중 70명이 30km 안옆동네형 광고 지역 타겟은 근교 30km가 본전 우리 70명 전국 45명
요일 리듬	일주일 100명 중 토요일 18명보통 요일별 요금 차등이 기본 우리 18명 전국 18명
검색열기	숙박 방문 1명당 검색 0.066건 (상위 42%) 검색 비중 낮음 — 지도·OTA 내 노출 우선 우리 0.066건 전국 0.06건
지갑 나이	관광 카드소비 2030 25.5% · 50+ 49.9%중장년 지갑 카페·블로그·검색 소재가 맞음 (전국 2030 24.0% · 50+ 51.1%)
외국인 체류	연 166,796명 방문 · 19.4%만 숙박 (전국 16.1%) 중국 방문 48%/소비 35% · 베트남 방문 7%/소비 2% · 일본 방문 5%/소비 10% · 평균 3.53박 우리 19.4% 전국 16.1%
향후 30일 피크	몰리는 날 9/25(금) · 9/24(목) · 9/26(토) 이 날들은 요금을 지킬 날 (동네 내 상대지수 — 타 지역 비교 불가)
관광지 동선	관광지 손님의 29%가 딴 동네 숙소와 묶임 (전국 44%) 등록 POI 숙소 기준 — 무등록·소형은 과대 가능 — 본 숙소는 관광지 동선에 안 잡힘(관광지 키워드·코스 상품 공략 여지)

※ 한국관광 데이터랩(이동통신 방문·관광 카드소비, 월간 갱신) — 방문=발길 기준(숙박과 다름), 검색열기 분모=야간 체류, 소비=현지 카드. OCC·매출·매가 계산에는 반영되지 않습니다.

수요 환경

인근 이벤트 · 연간 시즈널리티

연간 지역 행사 · 시즈널리티

성수기 10월 · 향후 12개월 지역 축제 1건 · 반경 25km · 지역 키워드 월 검색 100회 이상 행사만 집계

10월 성수기	🎆 금천시흥행궁문화제 10/4 · 월 검색 320회

물건 상세

층별 현황 · 원본 자료

집합건물 층별 현황

건축물대장 층별

건물 유형	집합건물 (용도 5종 혼재 · 구분소유)
숙박 사용 층	3층, 4층, 5층 (숙박시설)
숙박 전용면적 합계	1,687.2㎡ ≈ 510.4평 · 객실당 41.2㎡

층	용도	면적
지2	아파트 · 전기및계단실,기계실,지하주차장	683.5㎡
지하1	유흥주점 · 위락시설(유흥주점),주차장	617.9㎡
1층	소매점 · 근린생활시설(소매점,일반음식점),주차장	553.9㎡
2층	일반음식점 · 근린생활시설(일반음식점)	558.0㎡
3층	숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설	562.4㎡
4층	숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설	562.4㎡
5층	숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설	562.4㎡

※ 집합건물은 표제부 대표용도가 숙박이 아닐 수 있어, 층별개요로 숙박 층·전용면적을 별도 산정합니다(여관·여인숙·모텔 포함). 가치평가의 면적은 전체 연면적이 아닌 숙박 전용면적 기준이 맞습니다.

기본 매물정보 (OCR 추출)

원본 파일명	verify_42
주소	경기 시흥시 정왕동 1781-3
매매가	42억원
월매출	9,000만원
객실수	41
분석일시	2026-09-07 11:52

건축물대장 정보

건물명	안흥빌딩(평안상가10길 6)
건축구분	집합
주용도	숙박시설
기타용도	근린생활시설,숙박시설,위락시설
지붕	(철근)콘크리트
사용승인일	19980316
허가·착공	허가 1997-02-21 / 착공 1997-04-02
연면적	4,100.5 ㎡
건축면적	579.7 ㎡
대지면적	993.8 ㎡
용적률산정연면적	정보 없음
건폐율	58.3 %
용적률	281.7 %
층수	지상 5층 · 지하 2층
높이	20.3 m
세대수	0 세대
내진능력	정보 없음
승강기	정보 없음
주차대수	21 대 (옥내 12대 · 옥외 9대)

토지이용계획 정보

도로명주소	정보 없음
지번주소	경기 시흥시 정왕동 1781-3
지목	대
대지면적	993.8 ㎡
개별공시지가	2,049,000원 (㎡당)
용도지역	일반상업지역
기타지역지구	도시지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역
건폐율	58.3 %
용적률	281.7 %
조회일시	2026-09-07 11:52

담당자 정보

담당자	나대국
연락	📞중개인에게 연락하기
매물 주소 (OCR)	경기 시흥시 정왕동 1781-3
건축물대장 주소	정보 없음

숙박시설 판정 상세

판정 결과	숙박시설
건물 유형	숙박시설
주용도 (건축물대장)	숙박시설
기타용도 (건축물대장)	근린생활시설,숙박시설,위락시설

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    "용도지역": "일반상업지역",
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