조건부매수KIUDA 종합 판정✓ 1급 · PMS 직접실측
협상 목표가37.1억 ~ 40.3억제시 권고
판정 근거호가가 3방식 시산 적정가 대비 +4.2% — 적정 범위
핵심 리스크목표가 밴드 상단 이하로 협상 권장 — 무리한 상단 매수 지양
숙박시설로 확인됨
숙박시설건축물 용도: 숙박시설
💚 키우다 직접매입 관심 매물
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의뢰자 메모 · 특이사항
외부주차장 임차 월 500만원(ROE 반영) | 법인 양도 가능
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신청 내용에 대한 답
| 주장 매출 검증 | 주장 월 9,000만원이 성립하려면 41실 기준 365일 만실 × 1박 7만 2,208원이 필요합니다. 확인된 시세는 7만 2,632원(발행일 기준 향후 1주 평일가 실시간 조회 — 연평균이 아니며 성수기·비수기에 따라 달라집니다) — 빠듯함 (365일 만실에 시세 상단 단가를 전제해야 하는 숫자입니다 · 저희 추정 월 6,955만 2,160원) |
|---|---|
| 상권 시세 분포 | 주변 경쟁 8곳 평일 숙박가 — 하위 25% 3만 7,500원 · 중앙 4만원 · 상위 25% 7만원 (주장 매출의 필요 단가가 이 분포 어디에 있는지가 실현 가능성입니다) |
| 계약 전 확인 | ☐ 등기부·건축물대장 권리관계와 위반건축물 여부 확인 ☐ 매도 사유·공실 기간 실사(저평가로 보이면 더욱) ☐ 현 숙박업 영업신고 명의와 승계 절차(권리금·영업권 가치의 근거) |
| 종합 판단 | 주장 매출은 시세 상단·만실 전제라 증빙 없이는 채택하기 어렵습니다. 실매출 증빙 확인을 권합니다. |
시설 · 토지 개요객실 41실토지 994㎡연면적 4,100㎡지상 5층 / 지하 2층 · 높이 20.3m승인 1998년
시설 · 토지 개요
| 객실수 | 41실 (야놀자 기준 · 제출 47실과 상이) |
|---|---|
| 토지면적 | 993.8 ㎡ (301평) |
| 연면적 | 4,100.5 ㎡ (1,240평) |
| 규모 | 지상 5층 / 지하 2층 · 높이 20.3m |
| 사용승인일 | 19980316 |
| 영업신고 | 영업 중 · 브라운도트시흥정왕점 (이전 하얏트장 2000-07 폐업) |
1
종합 요약
위치 · 핵심 지표 한눈에위치 · 주변 경쟁 · 실거래
1km 반경
분석 매물
1km 경쟁 숙박
숙박 실거래
핀 클릭 시 상세
한눈 요약핵심 지표 요약 — 상세는 아래 각 섹션
적정 범위매매가 42억 · 시장거래가 예상 40.3억 (감정평가 3방식: 비용법41%·수익법59%) — 적정가 대비 +4.2%
● 이미 최적화인근 대비 40% 초과성과 — 기준 시나리오에선 이미 브랜드급 운영(추가 상방 제한적), 공격 시나리오(리모델·재개발 전제)는 별도 상방으로 분리 검토
규모 ▸
41실
4,100㎡
매매가 / 시장거래가 예상 ▸
42억 / 40.3억
적정 범위 +4.2%
KIUDA 추정 / 주장 월매출 ▸
8,494만 / 9,000만
주장 +6% · 부합
ROE · 무노동 ▸
23.2%
무인 위탁 · LTV 70%가정
경쟁사 중앙 연매출 ▸
4.7억
NICE 비즈라인 · 5곳
마케팅 노출도 ▸
28점
미흡
상권 펄스
유동인구 (13개월)4.5만명/일 ▼2.3%
직장인구4,881명 비즈니스
주거인구4,286명
모텔 객단가5.9만/건
월평균 소비209만원
※ 성급 미확인 매물 — 본 모델은 2성급 이하 중소형(부티크·비즈니스호텔·모텔)에 최적화되어 있습니다. 성급 확인 시 정밀도가 상향됩니다.
상권 성격 요약상권 분석 보기 ▸
상권 데이터(영업형태·시간대·유흥·배후·유동) 종합 — 대실·숙박 혼합 · 주거·업무 혼재
⚖️ 대실·숙박 혼합🏙️ 주거·업무 혼재
⚖️ 대실·숙박 혼합 — 모텔 객단가 5.9만
🏙️ 주거·업무 혼재 — 배후인구 균형
2
KIUDA Score · 종합 수익 진단
키우다랩 독자 앙상블 — 상권 × 입지 × 실측 ConsumptionKIUDA 수요 엔진 — 가동률 진단
입지 예측| 경쟁 공급 (반경 1km) | 경쟁 15곳 · 실측 574실 · 중경쟁 (경쟁은 OCC가 아니라 ADR(가격)을 통해 매출 좌우) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 가격 포지셔닝 | 대상 7만 2,632원 vs 경쟁 기준 4만 4,250원 → +64% 고가 — 경쟁 대비 +64% 고가에도 실측 OCC 85% 유지 — 프리미엄 흡수력 실측 검증 (경쟁사 최저가 3만 7,500원×1.18 타입가중 정규화 — 대상 타입가중 ADR과 동일기준) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ★ 숙박 OCC (입지 예측) | 63.2% 범위 53.2% ~ 73.2% · 브랜드 운영 포화수준(직영 8개점 76±2.4%) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 대실 회전 (상권밴드·추정) | 15.1%~48.0% (숙박·여행·오락 업종비중 기반 추정 · 상권별 편차 매우 커 변동성 큼 · 실측 권장) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 총 회전 (숙박+대실) | 94.7% (Consumption 실측과 비교하는 값 · 100% 초과 정상) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 시설·마케팅 계수 | ×1.00 마케팅 28점(미흡) — OCC 미반영(검증 전) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 적용 ADR | 숙박 7만 2,632원 · 대실 3만 1,447원 · 합산객단가 10만 4,079원 (내부데이터) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ① 시장 평균 (현 운영) | 4,890만 4,431원/월 객실당 119만 2,791원/월 (하위 108만 6,970원 ~ 상위 196만 376원) · 반경 2.0km · NICE 신고 + CI 실측 10곳 병합 보기전체 10CI 실측 4NICE 6열 제목을 누르면 그 열로 정렬됩니다
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 브랜드 개발 잠재 | 이미 브랜드 운영 중 — 전환 시나리오 해당 없음 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Consumption 교차검증 | 실측 85.5% vs 예측 94.7% ✓ 정합 (+11%) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| KIUDA Score 월매출 (근거 가중) | 8,494만 (8,096만~9,153만 · 가중 PMS 실측 100%) 신뢰 A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 수요엔진과 KIUDA Score 연결 | 수요엔진은 입지 기반 숙박 OCC 63.2%와 대실 회전 31.5%으로 월 6,955만을 추정합니다. KIUDA Score는 PMS 직영 실측 월 8,494만을 100% 반영한 값입니다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 계절성 (월별 매출지수) | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 성수기 8월(×1.11) · 비수기 3월(×0.93) · 연중 변동폭 19% · 도심형 |
※ KIUDA LAB 독자 모델 기반 추정치. 실 운영 데이터(ADR·OCC·계절·이벤트) 반영. 우선순위: ①내부데이터 → ②입지 예측.
객실당 매출 벤치마크
키우다랩 전국 검증표본 8개(동일 규모대 30~59실) — 인근이 아닌 규모 비교용 · 본 매물 예측 위치
본 매물 예측 객실당207만원/실·월 · 실측표본 하위 38%
65만원
428만원
표본 중앙값 225만원 · 중앙 50% 구간 171만원~259만원 · 전체 65만원~428만원
※ 실측 운영데이터 기반 익명 분포(개별 매장 비공개). 규모·운영방식 차이로 참고용.
※ 실측 운영데이터 기반 익명 분포(개별 매장 비공개). 규모·운영방식 차이로 참고용.
KIUDA Score — 종합 매출 진단
KIUDA LAB 독자 모델추정 월매출 · CI×상권×입지 통합 추정신뢰 A
8,493만 9,845원/월
연매출 10억 1,927만 8,140원 (9억 7,152만 9,900원~10억 9,832만 5,956원)
| 추정 월 객실 판매수 | 1,065건 (대실+숙박, 키우다랩 데이터 기반) |
|---|---|
| 객실당 일 판매 회전 | 0.85 정상 범위 (41실) |
| 상권 객단가 (내부데이터) | 숙박 7만 2,632원 · 대실 3만 1,447원 → 블렌드 7만 2,632원 |
| 판매 1건당 실현 매출 | 7만 2,632원 |
| Consumption Index 실측 월매출 (최근 6개월) | 7,735만 3,080원 = 최근 6개월 소비 평균 기준(PMS와 동일 창) · CI 단독 실측(입지 보정 전) · 최종은 아래 ★통합 추정 |
| ★ 추정 연매출 | 9억 2,823만 6,960원 (최근 안정구간 9억 6,745만 8,240원) |
인근 동일생활권 매장 — 실측 Consumption + 실측 ADR 기반 추정매출 (반경 1km · 가까운 순 · 🚨누수/⚠공용은 매출추정 제외)
| 매장 (거리) | 월 CI | 객실 | ADR(실측) | 추정 월매출 |
|---|---|---|---|---|
| 시오 호텔(C5 Hotel) 185m | 1,220 | 44실 | 숙박 3.8만 · 대실 2.5만 | 2억 7,970만 9,976원/월 |
| 쉐르마호텔 239m | 380 | 40실 | 숙박 7.7만 · 대실 2.0만 | 1억 2,712만 3,902원/월 |
| 드라마모텔 151m | 357 | 40실 | 숙박 4.0만 · 대실 2.0만 | 6,518만 9,475원/월 |
▾ 반경 1km 내 나머지 2곳 전체 보기 (CI 수집·정상 매장)
| 매장 (거리) | 월 CI | 객실 | ADR(실측) | 추정 월매출 |
|---|---|---|---|---|
| 월드호텔 151m | 275 | 40실 | 숙박 4.0만 · 대실 2.0만 | 4,434만 6,285원/월 |
| 시흥 프라자 모텔 255m | 351 | 40실 | 숙박 3.2만 | 4,347만 8,800원/월 |
월별 추정 매출 추이 (단위: 만원)
※ 키우다랩 자체 데이터·모델 기반 추정치로, 매도자 주장 매출과 무관하게 산출됩니다. 실제 운영 지표(객관적 실사용 데이터)에 근거하므로 due-diligence의 교차검증 기준으로 활용하십시오. 인근 매장은 이미 수집된 실측 Consumption(최근 6개월)에 각 매장의 실측 ADR(야놀자 숙박·대실)을 적용한 추정으로, 동일 산식이되 ADR 미확인 매장은 생활권 평균 객단가로 보정합니다. 시설·운영 차이로 실제와 다를 수 있습니다.
📈 상방 요금제 시나리오 (신규공사·용도변경 전제 · 판정 미사용)
용도변경·리모델링 공사가 전제된 물건은 인근 모텔 평균이 아니라 같은 상권 상위 요금대(신축·리모델링급)가 요금 타겟입니다. 상권 풀 8곳 중 상위 2곳 기준.
상방 요금 근거 매장 (야놀자 실시간)
시흥 쉐르마7.7만
호텔 시흥 플럼7.0만
타겟 ADR (상위그룹 평균)
8.7만
숙박축 월매출 시나리오
6,829만 (현행 요금 기준 5,719만 대비 +19%)
※ 전제: 점유율은 현행 예측을 그대로 유지(보수 가정 — 신축급 전환 시 통상 상향) · 숙박축만 계산(대실 미포함) · 공사비·용도변경 비용은 별도. 실측 근거: 리모델링 후 상위 요금 안착 사례(장안동 벨루스 계열). 투자 판정에 사용하지 않는 시나리오입니다.
📈 투자 수익성 무인 위탁 기준 · 투자자 무노동
월 순이익
2,883만
자기자본수익률 ROE
23.2%
원금 회수기간
4.3년
사업비
| 매입가 | 420,000만 | |
| 취득세 등 | 21,000만 | 5.0% |
| 중개수수료 | 2,100만 | 0.5% |
| 공사비 | 0만 | 현행 매입기준(전환공사 제외) |
| Total | 443,100만 |
자금조달
| 대출(담보) | 294,000만 | LTV 70% |
| 자기자본(Equity) | 149,100만 | 34% |
| Total | 443,100만 |
프로젝트 타당성 분석계산 기준: 무인 위탁 (비용 요율 출처: 이루다랩 운영 실측) · 투자자 무노동단위 만원/월
| 구분 | 매출비 | 금액(월) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 매출 계 | 100.0% | 8,494만 | 연 101,928만 · RevPAR 68,148원 × 41실 × 30.4일 |
| 인건비 및 복리후생비 | 21.5% | 1,825만 | 무인위탁 정액 877만 + 청소 948만 |
| 공과금·비품·세탁 등 | 18.7% | 1,590만 | 매출연동(직영 실측 요율) |
| 위탁수수료 | 7.3% | 620만 | 무인 플랜은 0(정액에 포함) |
| 광고비 | 4.1% | 350만 | 고정 |
| 예약수수료(OTA) | 0.0% | 0만 | 0 — 매출이 정산액(OTA 수수료 기차감) 기준이라 별도 계상 없음 |
| 운영 지출 계 | 51.6% | 4,386만 | 연 52,627만 |
| 금융이자 | 14.4% | 1,225만 | 대출 29.4억 × 5.0%/년 |
| 지출 계 | 66.1% | 5,611만 | 연 67,327만 |
| 수익금(월) | 33.9% | 2,883만 | 연 34,600만 · ROI 7.8% · ROE 23.2% |
🧮 직접 계산해 보기 시뮬레이션 — 위 판정값과 별개지출 요율: 이루다랩 직영 12매장 실측(2026-08)
유인 풀 (투자자 무노동)투자자 무노동월 2,692만 · ROE 21.7%
사장이 지배인월 3,089만 · ROE 24.9%
사장이 지배인+당번1월 3,432만 · ROE 27.6%
무인 (위탁)투자자 무노동 · 무인 위탁월 2,883만 · ROE 23.2%
무인+주인 현장운영★키우다 추천 · 무인 위탁월 3,881만 · ROE 31.2%
★ 키우다 추천 운영: 무인 위탁 + 주인 현장운영
주인이 현장을 직접 챙기면서 프론트는 무인 위탁 시스템이 대신 → 인건비를 최소화하고 위탁수수료도 들지 않아 월 순익 3,881만원·ROE 31.2%로 가장 높습니다 (유인 풀 대비 월 약 1,189만원 더). 투자자가 전혀 일하지 않는 무노동(무인 위탁) 방식도 ROE 23.2%로 우수합니다. 투자수익 계산기에서 조정 →
운영 위탁이 필요한 경우 — 이루다랩 1551-0112
※ 현행 매입 기준(브랜드 전환 공사비 제외) · 매입가 42.0억·자기자본 14.9억·대출 미입력→LTV 70% 가정 · 이자율 5.0%(1금융권 평균금리 기준) · 월매출 8,494만원 기준(키우다랩 통합추정·무인 위탁). 브랜드 전환 공사·매출 상승은 현행 매입 기준엔 미반영(별도 시나리오). 세부 조정은 투자수익 계산기에서.
3
매가 적정성
매가 3방식 분석 · 시산가액 조정 · 실거래 · 벤치마크매가 적정성
매가 3방식 분석핵심 판단호가 42억원는 시장거래가 예상 40억3,217만원와 +4.2% 이내 — 적정 범위
| ① 토지가액 (공시지가기준법) | 23억9,054만원 ≈근사 전체 대지 994㎡ × 숙박 면적지분 41% → 지분토지가 (전체 58억975만원) 공시 204만 9,000원/㎡ × 시점1.03 × 시장2.77배 |
|---|---|
| ② 건물가액 (원가법) | 13억3,475만원 ≈근사 전체 연면적 4,100㎡ × 숙박 면적지분 41% → 지분건물가 (전체 32억4,758만원) 재조달 180만원/㎡ × (1−56%) · 28년 경과 |
| 비용접근법 합산 (토지+건물) | 37억2,530만원 |
| ③ 수익가액 (수익환원법) | 42억4,699만원 NOI 5억6,060만원 ÷ 환원율 13.2% · 집합건물·수도권 — 매가=월매출×50배(체감시세 공식) 상한 적용 (시장GIM 6.5배는 단독소유 기준이라 구분소유엔 과대) |
| ★ 시장거래가 예상 (감정평가 3방식) | 40억3,217만원 적정 범위 (호가 42억원) 가중: 비용법 41%·수익법 59% · 시산범위 37억960만원~43억5,475만원 시장거래가 객실당 9,834만 5,812원 · 325만 713원/평 | 호가 객실당 1억 243만 9,024원 · 338만 6,009원/평 인근 실거래 4건 중앙값 대비 호가 객실당 -7% · 평당 -28% 구조체 원가 기준 — 숙박시설 투자비(인테리어·설비)는 제외한 보수적 기준입니다. |
| 주장 매출 검증 | 월 9,000만원 (연 10억8,000만원) vs 모델 추정 연 10억1,927만원 +6% · 추정과 부합 — 신뢰도 높음 |
| 주장 매출이 사실일 경우 추정매가 | 41억8,100만원 매출 확인 시 시나리오 — 신고 매출이 사실이라면 수익가치 기준 이 수준 (매출장부 검증 전제) |
| 반경 1km 숙박 경쟁업체 | 15곳 (여관/모텔/호텔류 · 고시원 등 9곳 제외) |
| 상권 객단가(ADR) · 평일 숙박 | 3만 7,500원 / 주말 5만 5,000원 |
| 국토부 숙박 실거래 평단가 (시흥시, 최근 10년) | 716만 1,136원/평 (563만 9,380원~947만 8,371원/평 · n=92건 · 통건물 ≥100㎡ · 정부 신고 실거래가) |
| ★ 본 건물 실거래 | 6억8,000만원 (전유면적·용도 일치 · 집합 1개층) (2022.08 계약 · 515㎡ · 436만 9,077원/평 · 숙박 전유 합계 1,544㎡ 환산 20억4,000만원 · 일반상업 · 중개거래) |
토지 소유정보 (국토부 토지소유정보 · 개인정보 제외)
법인 소유 · 소유주 3인(공유) · 최근 2024-02-21 소유권이전 · 법인 취득 2024-02-21
▾ 소유권 변동이력 6건
| 2024-02-21 | 소유권이전 | 법인 |
| 2020-10-06 | 주소변경 | 개인 |
| 2018-10-29 | 소유권이전 | 개인 |
| 2015-12-01 | 소유권이전 | 개인 |
| 2015-03-27 | 소유권이전 | 개인 |
| 2012-06-22 | 소유권이전 | 개인 |
인근 숙박 실거래 비교 (반경 2km · 정부 신고 실거래)
| 상호 | 거리 | 객실 | 면적 | 실거래가 | 평단가/시점 |
|---|---|---|---|---|---|
| 월드호텔 | 151m | 40실 | 1,420㎡ (430평) | 38억8,000만원 (확정) 객실당 9,700만원 | 903만 2,963원/평 2019.04 |
| 궁호텔 | 183m | 38실 | 3,842㎡ (1162평) | 42억원 (확정) 객실당 1억 1,052만 6,315원 | 361만 4,036원/평 2026.02 |
| 보보스호텔 | 252m | 48실 | 3,758㎡ (1137평) | 42억원 (확정) 객실당 8,750만원 | 369만 4,794원/평 2026.02 |
| 하센나비야 | 1675m | 40실 | 3,785㎡ (1145평) | 53억8,000만원 (확정) 객실당 1억 3,450만원 | 469만 8,248원/평 2019.06 |
인근 실거래 평단가 419만 6,521원/평 (중앙 50% 369만 4,794원~903만 2,963원/평 · 실거래 매칭 4곳)
객실당 실거래 시세 (시군구 2016~2026 · 동·연면적 유일 매칭 41건) — 중앙 9,531만(사분위 7,742~12,517만) · 최근 3년 9,504만(4건) · 유사 체급 39건 중앙 9,722만 → 본건 환산 39.9억
※ 객실수가 확인되는 거래만의 분포(참고용) — 감정평가가 아니며 거래가를 보장하지 않는다
※ 객실수가 확인되는 거래만의 분포(참고용) — 감정평가가 아니며 거래가를 보장하지 않는다
인근 경매 낙찰 사례 [반경 30km · 최근 3년 8건 · 낙찰가율 중앙 52%]
| 물건 | 거리 | 낙찰일 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 응찰 | 객실당 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 소셜 스테이 | 14.6km | 2025-07-14 | 12억7,580만원 | 61% | - | 4,556만원 |
| 호텔 엘 | 14.7km | 2026-01-23 | 14억8,000만원 | 49% | 7명 | 5,692만원 |
| 주안 짝 | 14.7km | 2025-06-30 | 28억3,000만원 | 39% | - | 7,075만원 |
| 더블유 | 15.4km | 2025-05-29 | 35억원 | 87% | - | 7,291만원 |
| 피카소모텔 | 16.8km | 2024-01-24 | 15억6,600만원 | 53% | - | 5,220만원 |
| 호텔 브랜드(HOTEL BRAND) | 17.6km | 2026-06-24 | 12억5,500만원 | 39% | 1명 | 6,275만원 |
| 요기모텔 | 20.2km | 2026-07-08 | 7억2,611만원 | 50% | 1명 | 3,300만원 |
| 여백 | 20.3km | 2024-06-12 | 11억7,000만원 | 54% | - | 5,850만원 |
매물 호가는 중개 게시 기준이라 실제 체결가와 다를 수 있다. 경공매는 원장에 부착된 사건 중 소재지 지문이 일치하는 것만 싣는다. 이 표는 참고용으로, 매가 판정에는 반영하지 않는다.
최근 실거래 사례 (국토부 신고 · 지분거래 표기)
| 계약 | 소재지 | 용도지역 | 연면적 | 대지 | 거래금액 · 평단가(연면적) | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.05 | 정왕동 1732-5 | 중심상업 | 467㎡ | - | 26억원 (1,839만 9,677원/평) | 지분거래 · 직거래 · 개인→개인 |
| 2026.02 | 덕수궁모텔 정왕동 | 일반상업 | 3,842㎡ | 954㎡ | 42억원 (361만 4,036원/평) | 중개거래 · 개인→법인 |
| 2026.02 | 정왕동 1730-4 | 중심상업 | 570㎡ | - | 10억원 (580만 1,251원/평) | 중개거래 · 개인→개인 |
| 2025.09 | W모텔 월곶동 | 일반상업 | 1,727㎡ | 466㎡ | 64억원 (1,224만 7,759원/평) | 직거래 · 법인→법인 |
| 2025.09 | W모텔 월곶동 | 일반상업 | 1,727㎡ | 466㎡ | 35억원 (669만 7,993원/평) | 직거래 · 개인→법인 |
| 2025.07 | 몽블랑파크 월곶동 | 일반상업 | 1,052㎡ | 270㎡ | 17억원 (534만 424원/평) | 직거래 · 개인→개인 |
| 2025.05 | 보보스 월곶동 | 일반상업 | 1,335㎡ | 418㎡ | 26억4,472만원 (655만 492원/평) | 직거래 · 법인→개인 |
| 2025.01 | 정왕동 1783-6 | 일반상업 | 485㎡ | - | 6억7,000만원 (456만 7,508원/평) | 중개거래 · 개인→개인 |
※ 벤치마크 = 자사 누적 매물 데이터베이스(브로커 조사 월매출 + 매물 호가, ~5천건) 기준이며 정부 실거래가가 아닙니다. 추정 월매출은 동네 매물 평균을 객실수로 외삽한 값으로, 개별 매물의 시설·운영 변별력에 따라 실제와 달라집니다.
건축물현황도 — 배치도
세움터 자동발급
4
객단가 · 경쟁
야놀자 객단가(ADR) · 주변 숙박업 매출경쟁업체 객단가 조사 · 야놀자
현재+다음주정왕동 주변 숙박시설 (야놀자 실시간)
조회: 2026-09-12 14:14 기준
평일 숙박 ADR
37,500원
주말 숙박(토)
55,000원
평일 대실 평균
22,500원
대표 10곳 · 야놀자 등록·가격수집 10곳 기준 · 2026년 9월 다음주 기준 미래 예약가
※ 아래 ‘반경 1km 숙박 경쟁업체’(인허가 대장 기준)와 모집단이 달라 수가 다릅니다 — 야놀자 미등록 숙소는 여기 포함되지 않습니다.
| 숙소 | 숙박 | 대실 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
현재 9/12(토) | 평일 9/14~9/17 | 금 9/18 | 토 9/19 | 일 9/20 | 현재 9/12(토) | 평일 9/14~9/18 | 주말 9/19~9/20 | |
| 분석 대상 | ||||||||
| 대상시흥 브라운도트 시흥정왕점 | 87,000 | 47,000 | 57,000 | 77,000 | 47,000 | 28,000 | 28,000 | 28,000 |
| 최고가 | ||||||||
| 시흥 쉐르마 239m | 77,000 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 20,000 | 마감 | 마감 |
| 시흥 보보스 249m | 55,000 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 20,000 | 마감 | 마감 |
| 시흥(정왕동) 시오 호텔(C5 Hotel) 185m | 69,000 | 37,500 | 46,500 | 69,000 | 37,500 | 25,000 | 25,000 | 25,000 |
| 시흥(정왕동) 플럼 225m | 65,000 | 35,000 | 45,000 | 65,000 | 35,000 | 25,000 | 25,000 | 25,000 |
| 평균가 | ||||||||
| 시흥 월드 호텔 151m | 55,000 | 40,000 | 50,000 | 55,000 | 40,000 | 20,000 | 20,000 | 20,000 |
| 시흥 드라마 151m | 50,000 | 40,000 | 50,000 | 50,000 | 40,000 | 20,000 | 20,000 | 20,000 |
| 시흥 프라자 250m | 54,250 | 32,000 | 41,500 | 54,250 | 32,000 | 마감 | 마감 | 마감 |
| 최저가 | ||||||||
| 시흥 테마파크 151m | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 |
| 시흥 아미가호텔 189m | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 |
| 베스트인호텔인사이드 209m | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | 마감 | — | — | — |
주변 숙박업 매출
NICE 비즈라인반경 2km · 영업 중 기업| 상호 / 업종 | 거리 | 연매출 | 영업이익 | 신용 |
|---|---|---|---|---|
| 광영고시원 그 외 기타 숙박업 | 173m | - | B- | |
| 궁호텔 비주거용 건물 임대업 | 183m | 2억4,000만원 재무제표 2014 | 영업이익 2,870만원 | B+ |
| 베스트인호텔인사이드 호텔업 | 202m | - | CCC+ | |
| 7세븐헤르츠HOTEL 호텔업 | 1312m | 8억1,052만원 재무제표 2021 | 영업이익 1억172만원 | B0 |
| 호텔엘리시움 여관업 | 1464m | 4억7,347만원 재무제표 2024 | 영업이익 458만원 | BB0 |
| (주)신진 호텔업 | 1754m | 6억9,664만원 재무제표 2024 | 영업이익 4,339만원 | BBB- |
| 발렌타인모텔 여관업 | 1835m | 1억5,675만원 재무제표 2019 | 영업이익 3,378만원 | B0 |
주변 숙박업 연매출 중앙값 4억7,347만원 (평균 4억7,548만원 · 매출 확인 5곳)
※ 법인 신고 재무제표 매출만 표기합니다(추정매출 미표기 — 개인사업자·미공시 법인은 «-»).
수요 신호 진단
참고 지표핵심 판단수요 신호 일부 약함 — 약한 신호 1개. 나머지는 정상 범위입니다.
| 미리예약률 | 발동 | 다음주 7일 중 마감 0일 · 미리예약률 0% · 상권 중앙 50% — 같은 상권이 미리 차는데 이 물건만 비어 있음 |
| 리뷰 밀도 | 정상 | 리뷰 1,335건 ÷ 41실 = 32.6 (전국 하위 60%) · 평점 9.8 (하위 80%) |
| 가격 경직성 | 정상 | 주말(토) 77,000원 / 평일 47,000원 = +64% · 상권 중앙 +70% (n=5) |
| 가격-수요 미스매치 | 정상 | ADR 상위 4% · 수요 하위 60% → 격차 +36p |
| peer 앵커 | 정상 | 시오 호텔(C5 Hotel) (CI 실측) 636만/실 ÷ ADR 37,500원 = 월 169.5박 → 대상 ADR 72,632원 적용 시 1,231만/실 · 월 5.05억 · 모델 추정은 그 0.2배 |
※ 야놀자 예약 가능일·리뷰·가격 패턴에서 읽은 수요 측면 참고 지표입니다. 위 매출·가동률·적정가 계산에는 반영되어 있지 않습니다.
5
상권 · 마케팅
상권 분석 · 방문고객 · 온라인 노출도상권 유동인구 · 배후수요 분석
소상공인365 · 13개월🌏 외국인 관광수요 (구 단위 · 한국관광 데이터랩)
월 외국인 방문(구)
9만 8천명
전국 순위
58위 / 268
방문객 중 외국인 비중
0.8%
202506월별 외국인 방문202606
※ 통신사 유동인구는 내국인 위주로 외국인 관광수요를 잡지 못한다. 한국관광 데이터랩 구 단위 실측으로 보완. 외국인 방문 비중이 낮아 내국인 배후 수요가 주된 입지.
🌙 숙박·체류 성격 (시군구 · 한국관광 데이터랩 숙박방문자)중간형 상권
숙박방문자 비율
6.6% (전국 평균 9.3%)
전국 백분위
34
평균 숙박일
2.93박
202509월별 숙박방문자 비율202607
※ 이동통신 기반 모든 숙박(친지집 포함, 숙박업소만이 아님)·내국인 외지인 기준. 절대 수요가 아닌 상권 성격(숙박형/당일형) 판정용. 숙박·당일 혼재 상권 — 방문 규모와 숙박 수요를 분리해 읽어야 한다.
💳 관광소비·숙박 유입 (시군구 · 한국관광 데이터랩)
외지인 관광소비 추이 전국 대비 0.8%
202507202607
숙박 유입 출발지 TOP5 (202507~202606 창)
1. 경기 안산시 단원구10.5%
2. 경기 안산시 단원구10.3%
3. 인천 남동구3.9%
4. 인천 남동구3.8%
5. 인천 연수구2.5%
관광소비 업종 구성 — 쇼핑업 35.3% · 쇼핑업 35.1% · 식음료업 31.4% · 식음료업 31.3% (202507~202606 창)
※ 카드매출은 상대 추이·비중 전용(절대금액 비공표). 유입은 이동통신 기반 모든 숙박(인접 생활 이동 포함) — 관광객만이 아니다. 유입·업종은 12개월 창 집계.
월별 일평균 유동인구 추이 · 선택 영역(반경 500m) · 통신사 기반
45,187명/일 (2026-05)▼ 2.3% 전월비
4.7만
25.05
4.7만
25.06
4.7만
25.07
4.5만
25.08
5.0만
25.09
4.7만
25.10
4.7만
25.11
4.6만
25.12
4.4만
26.01
4.3만
26.02
4.6만
26.03
4.6만
26.04
4.5만
26.05
유동인구 특성 · 선택 영역 · 통신사 기반
연령대별 유동인구
10대20대30대40대50대60대
시간대별 유동인구
05~0909~1212~1414~1818~2323~05
요일별 유동인구
월화수목금토일
성별 유동인구
남성여성
배후수요 · 반경 500m 선택영역 기준
주거인구
4,286명
선택 영역
야간·장기 수요 기반
직장인구
4,881명
선택 영역
비즈니스 상권 주중·연박 수요 지표
월평균 소비
209만원
신길동
상권 구매력 지표
상권 모텔 평균 건당 결제금액 · 선택영역 전체 모텔 · 카드매출 기반
5만 9,339원/건 (최근 13개월 평균)월평균 2,436만원 ÷ 495건
※ 선택영역 전체 모텔의 카드매출 평균(대실+숙박·저가 포함)으로, 대상 매물 한 곳의 숙박 ADR과는 다릅니다.
월별 건당 결제금액 추이 (단위: 천원)
숙박 위주내부데이터
실측 대실 비중 0% — 대실보다 숙박(1박+) 거래가 지배적입니다. 건당가가 낮아도 대실이 많은 게 아니라, 상권에 저가 숙박이 섞인 영향입니다.
내부데이터 · 6개월INTERNAL
실현 숙박ADR
7만 2,632원 (상권카드 대비 +22.4%)
실현 대실ADR
3만 1,447원
평균 숙박OCC
84.8%
월평균 매출
8,493만 9,845원
| 월 | OCC | 숙박ADR | 매출 |
| 2025-12 | 78.3% | 72,727 | 8,143만 |
| 2026-01 | 77.5% | 73,121 | 8,122만 |
| 2026-02 | 86.2% | 72,791 | 8,096만 |
| 2026-03 | 84.7% | 71,470 | 8,705만 |
| 2026-04 | 91.8% | 70,455 | 8,743만 |
| 2026-05 | 90.2% | 72,538 | 9,152만 |
업종별 매출 패턴 비교 · 모텔 vs 편의점 vs 호프/맥주
시간대별 매출 비율
05~0909~1212~1414~1818~2323~05
모텔
편의점
호프/맥주
주중/주말 매출 비율
주중주말
모텔
편의점
호프/맥주
요일별 매출 비율
월화수목금토일
모텔
편의점
호프/맥주
성별 매출 비율
남성여성
모텔
편의점
호프/맥주
연령대별 매출 비율
10대20대30대40대50대60대
모텔
편의점
호프/맥주
※ 소상공인시장진흥공단 상권분석 리포트(bigdata.sbiz.or.kr) · 숙박업 카드매출/통신사 유동인구 13개월. 선택영역(반경 500m) 내 숙박업소가 적으면 행정동 단위로 표시됩니다.
온라인 마케팅 노출도
네이버구글핵심 판단반경 1km 주요 시설 키워드 — 지도 상위 노출 확보, 현 수준 유지 관리
| 마케팅 기회점수 | 67점/100 — 이 입지로 온라인서 따올 수 있는 잠재 규모 (월 도달가능 검색 5,165회) |
|---|---|
| 공략 키워드 (월 검색량) | 시흥 호텔 1,630 · 정왕동 모텔 620 · 시흥 펜션 570 · 시흥 숙소 520 · 시흥 모텔 390 · 정왕동 호텔 330 외 17개 — 이 키워드로 플레이스·블로그 노출 강화 |
| 인근 관광지 검색수요 (전환 기회) | 웨이브파크 · 5.9km 64,330 (수요확인) · 거북섬 · 3.4km 35,280 (수요확인) · 해양생태과학관 · 6.3km 8,870 (블루오션) · 시흥갯골생태공원 · 6.6km 7,060 (블루오션) · 배곧한울공원 · 4.4km 5,870 (블루오션) · 시화호 · 3.6km 4,390 (수요확인) 블루오션 = 관광객 많은데 "관광지+숙박" 무경쟁 → 콘텐츠 선점 기회 |
| 수요 상위 후보 (본안) | 본안 1 수영장 1492.5기회점수 월 검색 11,940회 · 공급 7곳 비용 높음난이도 어려움 직접 설치 전 인근 수영장 제휴 패키지로 실제 예약 수요부터 검증 본안 2 파티룸 235기회점수 월 검색 1,880회 · 공급 7곳 비용 중간난이도 보통 '파티룸' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 본안 3 돌잔치 201.1기회점수 월 검색 1,810회 · 공급 8곳 비용 중간난이도 보통 '돌잔치' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 본안 4 애견동반 135기회점수 월 검색 1,350회 · 공급 9곳 비용 낮음난이도 쉬움 허용 객실을 제한하고 청소비·이용수칙을 붙여 소규모로 테스트 본안 5 게스트하우스 132.5기회점수 월 검색 265회 · 공급 1곳 비용 중간난이도 보통 '게스트하우스' 전용 상품명과 소개 페이지를 먼저 만들고 2주간 문의·예약 전환을 측정 수요 상위 1순위는 ‘수영장’ — 월 11,940 검색에 공급 7곳. 비용과 별개로 먼저 보여주고, 저비용안은 ALT 2로 분리합니다. |
| ALT 2 · 저비용 검증안 | ALT 2 1 바베큐 131기회점수 월 검색 1,310회 · 공급 9곳 비용 낮음난이도 쉬움 고기를 제공하거나 구워주지 않고 그릴·집게·테이블 등 용품 대여형으로 운영 ALT 2 2 호캉스 92.5기회점수 월 검색 555회 · 공급 5곳 비용 낮음난이도 쉬움 객실 사진·늦은 체크아웃·근거리 식음 혜택을 묶은 주중 패키지 출시 ALT 2 3 야장 82.2기회점수 월 검색 740회 · 공급 8곳 비용 낮음난이도 쉬움 허가·민원 가능성을 먼저 확인한 뒤 계절 한정 좌석으로 소규모 검증 ALT 2 4 전시회 39.4기회점수 월 검색 315회 · 공급 7곳 비용 낮음난이도 쉬움 로비·공용공간의 단기 전시 대관을 지역 작가와 1회 파일럿 ALT 2 5 장기숙박 —지역 검색량 기준 미달 저비용 검증안 — 수요 수치 없이 소규모로만 확인 비용 낮음난이도 쉬움 7박·14박 요금과 세탁 혜택을 묶어 예약 문의 전환을 먼저 측정 |
| 네이버 예약 전환 | 정확 업소 확인 · 업종 미확인 네이버 예약 없음 · 쿠폰 없음 · 상세정보 0/10 키워드 최고순위 1위 (모텔 1위 · 호텔 1위 · 숙박 1위 정왕동 모텔 경쟁 매장 ↗ 정왕동 호텔 경쟁 매장 ↗ 정왕동 숙박 경쟁 매장 ↗) |
| 타깃 키워드 (반경 1km 시설) | 지도 3등 안 1/3개 키워드 |
| 상호 언급 블로그 (점수 가점) | 0건 전체 검색결과 ↗ |
| 지역 수요 참고 (시흥 숙박키워드) | 합계 976건 (저수요) 시흥 모텔 576건 · 시흥 숙소 202건 · 시흥 호텔 197건 · 시흥 스테이 1건 |
| 인근 관광지 숙박 수요 | 안산다문화음식거리 3.0km 34건 · 안산 다문화특구 3.0km 31건 · 정왕동체육공원 0.0km 0건 · 희망공원 2.0km 0건 |
| 구글 검색 | Maps 등록됨 · 리뷰 18건 · 평점 4.3 키워드 미노출 |
| 외국인 영어 노출 | 구글맵 영어 등록 · 평점 4.3 · 구글리뷰 18건 |
| OTA 채널·평점 | 야놀자 등록 평점 9.8 (리뷰 1,335) · 아고다 미등록 |
| 마케팅 노출도 점수 | 28점 미흡 · 70↑우수 / 40↑보통 / 15↑미흡 · 원점수 28/100 |
※ 점수(실제 예약 전환 중심): A 네이버 예약 30·쿠폰 10·상세정보 10 · B 숙박 검색순위 15·리뷰/평점 10 · C OTA 판매력 20 · D 상호 콘텐츠 5. 지도/Place 등록 자체에는 점수를 주지 않으며, 측정 가능 항목 만점 대비 100점으로 환산합니다. 타깃 키워드 = 반경 1km 역·문화시설·관광지·대학·종합병원 + "숙소" — 수요 있는데 지도 3등 밖이면 공략 우선순위. 캐시 3일.
내 동네 데이터랩 — 손님 프로필
참고 지표핵심 판단경기 시흥시 동네 손님 프로필 — 칼럼·마케팅진단과 동일한 관광 데이터랩 지표입니다.
④ 지갑 나이중장년 지갑
50+ 50%관광 카드소비 기준
우리
전국
■2030 25.5% ■3050 24.6% ■50+ 49.9% (전국 2030 24.0% · 50+ 51.1%)
카페·블로그·검색 소재가 맞음
⑤ 외국인 체류전국보다 숙박형
19.4%만 숙박 · 연 166,796명 방문
우리
19.4%
전국
16.1%
중국 방문 48%/소비 35% · 베트남 방문 7%/소비 2% · 일본 방문 5%/소비 10% · 평균 3.53박
⑥ 향후 30일 피크
몰리는 날 3일요금을 지킬 날
9/25 (금)9/24 (목)9/26 (토)
이 날짜는 할인 금지 — 동네 내 상대지수(타 지역 비교 불가)
① 상권 반지름옆동네형
70명/ 100명이 30km 안
우리
70명
전국
45명
광고 지역 타겟은 근교 30km가 본전
② 요일 리듬보통
토 18명/ 100명 (전국 18명)
12월
12화
12수
14목
15금
18토
16일
요일별 요금 차등이 기본
③ 검색열기
0.066건검색 / 숙박 방문 1명 (상위 42%)
우리
0.066건
전국
0.06건
검색 비중 낮음 — 지도·OTA 내 노출 우선
⑦ 관광지 동선
25%가 딴 동네 숙소와 묶임 (전국 42%)
우리
25%
전국
42%
등록 POI 숙소 기준 — 무등록·소형은 과대 가능 — 본 숙소는 관광지 동선에 안 잡힘(관광지 키워드·코스 공략 여지)
※ 한국관광 데이터랩(이동통신 방문·관광 카드소비, 월간 갱신) — 방문=발길 기준(숙박과 다름), 검색열기 분모=야간 체류, 소비=현지 카드. OCC·매출·매가 계산에는 반영되지 않습니다.
6
수요 환경
인근 이벤트 · 연간 시즈널리티연간 지역 행사 · 시즈널리티
성수기 10월 · 향후 12개월 지역 축제 3건 · 반경 25km · 지역 키워드 월 검색 100회 이상 행사만 집계
1
2
3
4
5
6
7
8
1
9
2
10
11
12
| 9월 | 🎆 시흥갯골축제 9/18 · 월 검색 18,830회 |
|---|---|
| 10월 성수기 | 🎆 금천시흥행궁문화제 10/4 · 월 검색 320회 · 🎆 시흥월곶포구축제 10/9 · 월 검색 4,100회 |
7
물건 상세
층별 현황 · 원본 자료집합건물 층별 현황
건축물대장 층별| 건물 유형 | 집합건물 (용도 5종 혼재 · 구분소유) |
|---|---|
| 숙박 사용 층 | 3층, 4층, 5층 (숙박시설) |
| 숙박 전용면적 합계 | 1,687.2㎡ ≈ 510.4평 · 객실당 41.2㎡ |
| 층 | 용도 | 면적 |
|---|---|---|
| 지2 | 아파트 · 전기및계단실,기계실,지하주차장 | 683.5㎡ |
| 지하1 | 유흥주점 · 위락시설(유흥주점),주차장 | 617.9㎡ |
| 1층 | 소매점 · 근린생활시설(소매점,일반음식점),주차장 | 553.9㎡ |
| 2층 | 일반음식점 · 근린생활시설(일반음식점) | 558.0㎡ |
| 3층 | 숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설 | 562.4㎡ |
| 4층 | 숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설 | 562.4㎡ |
| 5층 | 숙박 기타일반숙박시설 · 숙박시설 | 562.4㎡ |
※ 집합건물은 표제부 대표용도가 숙박이 아닐 수 있어, 층별개요로 숙박 층·전용면적을 별도 산정합니다(여관·여인숙·모텔 포함). 가치평가의 면적은 전체 연면적이 아닌 숙박 전용면적 기준이 맞습니다.
기본 매물정보 (OCR 추출)
| 원본 파일명 | verify_42 |
|---|---|
| 주소 | 경기 시흥시 정왕동 1781-3 |
| 매매가 | 42억원 |
| 월매출 | 9,000만원 |
| 객실수 | 41 |
| 분석일시 | 2026-09-12 14:14 |
건축물대장 정보
| 건물명 | 안흥빌딩(평안상가10길 6) |
|---|---|
| 건축구분 | 집합 |
| 주용도 | 숙박시설 |
| 기타용도 | 근린생활시설,숙박시설,위락시설 |
| 지붕 | (철근)콘크리트 |
| 사용승인일 | 19980316 |
| 허가·착공 | 허가 1997-02-21 / 착공 1997-04-02 |
| 연면적 | 4,100.5 ㎡ |
| 건축면적 | 579.7 ㎡ |
| 대지면적 | 993.8 ㎡ |
| 용적률산정연면적 | 정보 없음 |
| 건폐율 | 58.3 % |
| 용적률 | 281.7 % |
| 층수 | 지상 5층 · 지하 2층 |
| 높이 | 20.3 m |
| 세대수 | 0 세대 |
| 내진능력 | 정보 없음 |
| 승강기 | 정보 없음 |
| 주차대수 | 21 대 (옥내 12대 · 옥외 9대) |
토지이용계획 정보
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 평안상가5길 23-5 (정왕동) |
|---|---|
| 지번주소 | 경기도 시흥시 정왕동 1781-3 안흥빌딩 |
| 지목 | 대 |
| 대지면적 | 993.8 ㎡ |
| 개별공시지가 | 2,049,000원 (㎡당) |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 기타지역지구 | 도시지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 |
| 건폐율 | 58.3 % |
| 용적률 | 281.7 % |
| 조회일시 | 2026-09-12 14:14 |
담당자 정보
| 담당자 | 나대국 |
|---|---|
| 연락 | 📞중개인에게 연락하기 |
| 매물 주소 (OCR) | 경기 시흥시 정왕동 1781-3 |
| 건축물대장 주소 | 경기도 시흥시 평안상가5길 23-5 (정왕동) |
숙박시설 판정 상세
| 판정 결과 | 숙박시설 |
|---|---|
| 건물 유형 | 숙박시설 |
| 주용도 (건축물대장) | 숙박시설 |
| 기타용도 (건축물대장) | 근린생활시설,숙박시설,위락시설 |
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